【積算82.3%】東京都中野区・新井薬師前駅 徒歩5分の一棟アパート

西武新宿線「新井薬師前」駅から徒歩5分、中野区松が丘1丁目に立地する木造2階建の一棟アパートです。高田馬場駅へ約5分・西武新宿駅へ約10分と都心アクセスが良く、駅南口には約150店が連なる新井薬師駅商店会、駅前にはマルエツ新井薬師前店(9:00〜翌1:00)がそろう生活利便性の高いエリアです。物件は1968年10月築、1K×4戸(各約22㎡)で現在満室稼働中。現況の年間賃料収入は約325.2万円、表面利回りは6.95%です。土地は91㎡・所有権で、第一種低層住居専用地域・準防火地域に位置します。積算面では、松が丘1丁目の相続税路線価(代表地点・保守採用)は2026年で410,000円/㎡と、過去3年で+24.2%上昇しています。土地の積算は約3,731万円、築58年の建物残存価額(約119万円)と合わせた積算価格は約3,850万円。価格4,680万円に対する積算割合は82.3%です(周辺路線は440C〜490C帯のため、採用路線によってはさらに高くなります)。留意点として、接道は北東側の幅約2.9m公道と東南側の幅約4m私道で、セットバックの要否や再建築条件は役所調査での確認が前提になります。満室中のため内見条件も含め、詳細は元情報でご確認ください。