【積算97.9%】東京都調布市・調布駅 徒歩15分の一棟アパート

京王線「調布」駅から徒歩15分、調布市下石原に立地する木造2階建ての一棟アパートです。

調布駅周辺には駅直結の商業施設トリエ京王調布や調布PARCOがそろい、生活利便性の高いエリアです。物件周辺は第一種低層住居専用地域の落ち着いた住宅地で、単身者を中心とした賃貸需要が見込めます。物件は1990年6月築、専有約29㎡の全10戸で構成され、現況賃貸中です。満室時の年間収入は726万円(月収60.5万円)、満室時利回りは5.18%。土地は442.25㎡(約133.78坪)・所有権で、建ぺい率40%・容積率80%です。

積算面では、下石原3丁目の相続税路線価は2026年で310,000円/㎡です(路線価図59138)。2024年275,000円 → 2025年290,000円 → 2026年310,000円と、2年で+12.7%上昇しています。土地の積算は約1億3,710万円。建物は築36年で木造の法定耐用年数22年を超えるため0円評価となり、積算価格も約1億3,710万円です。

価格1億4,000万円に対する積算割合は97.9%です。広い敷地と調布エリアの地価上昇を背景に、土地としての資産性を重視する検討に向く一棟です。賃料や修繕履歴、接道条件などの詳細は元情報でご確認ください。

2026年8月18日に健美家の掲載が終了し、当サイトでは掲載終了として扱っていましたが、2026年8月30日に楽待で同一物件の掲載が2本見つかりました(価格1億4,000万円・土地442.25㎡・建物297.46㎡・1990年6月築がいずれも一致)。売出中に戻しています。新しい掲載では所在地が「下石原3丁目」まで公開され、接道が「私道 北4.00m」であることも分かりました。

2026年8月30日20時に、下石原3丁目の路線価で測り直しました。従来の320,000円/㎡は下石原2丁目中央部の区画道路を代表地点として採ったもので、3丁目の実勢帯は310,000円/㎡です。積算割合は101.1%から97.9%に下がりましたが、80%の基準は変わらず満たしています。この路線価には独立した裏付けがあります。同一物件の1年前の別掲載(2025年8月登録)に「近隣の相続税路線価275,000円」という記載があり、これが同じ路線の2024年値と完全に一致しました。

一方で、私道負担の扱いに未解決の論点が残っています。同一物件は楽待に4本掲載されていますが、うち1本だけが「私道負担面積 107.41㎡」と記載し、残り3本は空欄です。別掲載の平面図では敷地が五角形に塗られ、その北西角の外側に「私道(位置指定道路)」が別図形として描かれており、図上の敷地ポリゴンを寸法注記で較正すると約442〜451㎡で掲載の442.25㎡と一致します。この点から当サイトは私道を別筆とみなし控除していません(積算割合97.9%)。ただし仮に107.41㎡を内数として控除すると、有効宅地334.84㎡・積算約1億380万円で積算割合は74.1%となり、80%を下回ります。どちらが正しいかは掲載だけでは決まらないため、両方の数字を載せています。運営者に判断を仰いでいる論点です。