【積算104.7%】神奈川県横浜市戸塚区・踊場駅 徒歩10分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 神奈川県横浜市戸塚区汲沢2丁目 |
| 最寄駅 | 横浜市営地下鉄ブルーライン 踊場駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 104.7%積算 104.7% |
| 価格 | 3,000万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 23.34% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1969年9月築(築57年) |
| 土地面積 | 165.34㎡ |
| 建物面積 | 264.41㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 3,000万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,141万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,141万円 |
| 物件価格 | 3,000万円 |
| 積算割合 | 104.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥190,000/㎡ × 土地面積 165.34㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 264.41㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1969年9月築(築57年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 180,000 | — |
| 2025年 | 185,000 | +2.8% |
| 2026年 | 190,000 | +2.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、5面にまたがる路線価図を国土地理院の街区座標で較正して代表路線を選び、掲載に写真が1枚もないため町丁全域の標高を実測して地形から確かめられる範囲を押さえています。
確認できていないこと
- 掲載に現地写真が1枚もなく、擁壁・前面道路との段差・階段接道・旗竿地・連棟のいずれも判定できていません。町丁の南寄りは最大19.3メートルの高低差がある斜面地のため、現地での確認が要ります。
- 容積率・建ぺい率オーバーの既存不適格です。現状と同じ規模の建て替えはできず、建て替える場合は延床が小さくなります。
- 土地の一部に送電線の地役権が設定された高圧線下です。制限を受ける面積の記載が掲載にないため、その面積を差し引かずに評価しています。積算割合は実態より高く出ている可能性があります。
- 注意事項に2階と3階の室内の状態が相当悪くドアも開かない可能性があると書かれています。実質は全面改修を前提とした物件で、改修費は価格に織り込まれていません。
- 表面利回り23.34パーセントは実績ベースではありません。103号室と2階の賃料は過去の実績からの算出、3階は社員寮として使われていたため賃貸の実績がないと掲載に明記されています。所在地も番地が非公開です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
横浜市営地下鉄ブルーライン「踊場」駅から徒歩10分、横浜市戸塚区汲沢2丁目の一棟アパートです。駅前にコンビニが3軒、300メートルほどにスーパーがあり、飲食店も駅周辺に集まっています。横浜駅へはブルーラインで20分ほどの経路です。
鉄筋コンクリート造3階建て5戸、土地165.34平方メートル、延床264.41平方メートル、1969年9月築。第二種中高層住居専用地域で指定は建ぺい率60パーセント・容積率150パーセントですが、注意事項に容積率・建ぺい率オーバーと明記された既存不適格で、現状と同じ規模の建て替えはできません。築57年で建物の積算評価は0円としています。
令和8年分の路線価は190,000円/平方メートル。土地の積算評価は3,141万円となり、売出価格3,000万円に対する積算割合は104.7パーセントです。路線価は令和6年の180,000円から3年で5.6パーセント上昇しています。
⚠️ 掲載に現地写真が1枚もなく、擁壁・段差・階段接道・連棟のいずれも判定できていません。土地の一部に送電線の地役権が設定された高圧線下でもあります。2階と3階は室内の状態が悪いと掲載に明記があり、全面改修が前提です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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