【積算116.2%】神奈川県横浜市鶴見区・鶴見小野駅 徒歩5分の戸建

国税庁の令和8年分路線価図63071を開いて下野谷町4丁目の南半分を読みました。東西方向の幹線(215D〜225C)から南に伸びる区画道路がいずれも180Dで、これが町丁内の最頻値です。図中の地番注記33-5・37-37と下野谷町第二公園がこの180D帯に隣接していることから、180D帯が隣接する小野町ではなく下野谷町4丁目に属することを図の上で確認しました。産業道路沿いの側道は190Dです。町丁の北半分は別の図(63064)に載り、区画道路が195D〜235Dと一段高くなります。保守側として南半分の180,000円/㎡を採用しました。 路線価の3年分は同じ図番号63071の同じ街路を目で追って対応づけました。令和6年170,000円 → 令和7年175,000円 → 令和8年180,000円と3年連続の上昇です。借地権割合の記号は一帯すべてD(60%)で、倍率地域の表記はありません。なお積算80%に届くのに必要な路線価は123,911円/㎡で、下野谷町4丁目のどの帯(180D〜235D)よりも低いため、位置の推定が多少ずれても結論は変わりません。

掲載写真は間取り図1枚のみで、外観・前面道路の現地写真は1枚もありませんでした。これは取得に失敗したのではなく、元から掲載がありません。SUUMOのHTML内の画像URLは間取り図1点だけで他はすべてプレースホルダ、HOME'Sの同一物件掲載も「掲載画像1枚」表記、各ポータルへの供給元である取扱会社の自社サイト(物件番号106971903)のフォトギャラリーも間取り図1点のみでした。したがって擁壁の土留め高・前面道路との段差・階段接道・連棟の有無は、いずれも判定できていません。 写真の代わりに国土地理院の標高APIで周辺約270m四方を25点測りました。標高1.2〜1.9m、領域全体の起伏は0.7mです。鶴見川沿いの平坦な低地で、土留め高1m以上の擁壁や道路との1m以上の段差が存在する余地はほぼありません。ただし5mメッシュのデータなので一筆単位の1m段差までは分解できず、連棟かどうかは標高では判定できません。

土地82.64㎡(登記)をそのまま有効宅地面積としました。SUUMOは私道負担「無」、取扱会社の自社サイトの構造化項目でも私道負担面積・セットバック・路地状敷地・傾斜地部分面積・高圧線下面積がいずれも該当なしのため、控除は発生しません。地目は宅地です。

木造・1968年6月築で築58年です。木造の法定耐用年数22年を36年超過しているため、残存年数はゼロで建物の積算価格は0円として計算しました。したがって積算116.2%は土地だけで出している数字です。建物は7K・延床77.7㎡(実測)で、1階に玄関・DK・浴室・和式トイレ・和室3室、2階に別玄関・キッチン・和式トイレ・洋室2室・物干という上下階独立の構成です。

土地の権利は所有権、市街化区域・第一種住居地域です。ただし建ぺい率・容積率はSUUMO・取扱会社サイトとも「-」で未記載でした。接道状況欄も「-」で、接道の方位・幅員がわかりません。「その他制限事項」「その他の法令上の制限」もいずれも「-」で、再建築不可・がけ条例・擁壁・但し書き道路に関する記載は掲載全体を通してありませんでした。

現況は空家で即引渡し可、取引態様は仲介です。設備は公営水道・都市ガス、駐車場はありません。情報提供日は2026年8月28日、次回更新予定日は2026年9月5日です。同じ物件がHOME'Sと取扱会社の自社サイトにも掲載されており、内容は一致していました。