【積算87.1%】神奈川県横浜市神奈川区・大口駅 徒歩14分の土地

⚠️ この物件は敷地の背面(南西側)の境界が掲載写真に写っておらず、そこに擁壁があるかどうかを確認できていません。国土地理院の5mメッシュ標高では敷地内はほぼ平坦で、綱島街道側へ下る斜面は敷地の奥行(約18.5m)より外側から始まる読みですが、標高データの水平誤差と、区画図の奥側に描かれた幅約1.5mの網掛け帯から、背面に土留めがある可能性は残ります。当サイトは土留めの高さが1m以上の擁壁物件を除外していますが、写真と標高データのどちらでも1m以上の土留めは確認できなかったため記事化しています。掲載写真には「AI加工」の注記があり、写真だけで段差の有無を断定していない点も含めて読んでください。

JR横浜線「大口」駅から徒歩14分、東急東横線「妙蓮寺」駅徒歩15分・「白楽」駅徒歩16分の横浜市神奈川区西大口123-14に出た、4,230万円の建築条件なし売地です。土地139.03㎡(42.05坪)の整形地で、間口約7.5m・奥行約18.5mの長方形、北東側の幅員約5.5mの道路に接しています。現況は古屋があり更地渡しです。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)、高度地区・準防火地域、土地の権利は所有権、私道負担はありません。土地価格とは別に設備負担金33万円がかかります。

積算評価は87.1%でした。令和8年分の相続税路線価は、市立神奈川中学校の西側を通る前面の区画道路が265,000円/㎡(路線価図67119)で、土地139.03㎡に掛けて3,684万円です。3年の推移は令和6年235,000円 → 令和7年250,000円 → 令和8年265,000円で、3年で12.8%上がっています。設備負担金33万円を価格に足して計算しても86.4%です。

周辺の路線価帯は255,000〜295,000円/㎡で、北西側の255,000円/㎡を採っても83.8%、綱島街道の295,000円/㎡なら96.9%と、どの路線を当てても80%を超えます。番地の枝番(123-14)は地図サービスで解決できず、123番地の代表点と掲載の「神奈川中学校まで27m」を突き合わせて位置を確定しました。掲載サイトの地図座標は約250m南を指しており、中学校27mと矛盾するため採っていません。

掲載写真3枚を確認したところ、前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、古屋のカーポート門扉が道路面に直接続いています。道路側のブロック塀(4段・約0.8m)と北西側のレンガ塀(約1.2m)は、いずれも両側の地盤が同じ高さで土留めにはなっていません。南東側の隣地との間もブロック3段で地盤差はありません。旗竿地ではなく、道路に直接面した整形地です。

まとめると、大口駅圏で3駅が使える住宅地の42坪の整形地で、土地の評価が価格の87%に届く物件です。建築条件が付いていないので建物は自由に選べますが、更地渡しの解体範囲、設備負担金33万円の内訳、背面境界の高低差の3点は、契約前に仲介会社に確認してください。