【積算99.9%】神奈川県横浜市南区・弘明寺駅 徒歩10分の一棟アパート

はじめに注意点をお伝えします。この物件は掲載に現地写真が1枚もありません。楽待の掲載ページには写真の欄そのものが無く、アットホームの一棟売り一覧とウェブ検索でも同じ物件の別掲載は見つかりませんでした。そのため当サイトが通常行っている写真での確認、つまり擁壁の有無、前面道路との段差、階段接道かどうか、旗竿地かどうか、建物の外観の状態は、いずれも確かめられていません。加えて中里3丁目は国土地理院の標高データで見ると100メートル四方に18メートルの高低差がある斜面地です。現地確認か写真の入手を前提にお読みください。

立地は京急本線の弘明寺駅から徒歩10分、横浜市営地下鉄ブルーラインの弘明寺駅からも徒歩15分の2路線が使える場所です。弘明寺駅から横浜駅までは10分弱、品川方面へは乗り換え1回で35分前後が目安になります。駅前には商店街があり、食品スーパーやドラッグストアが徒歩数分の範囲に集まっています。

物件は2棟一括の売り出しです。1棟目は1974年11月築の鉄骨造2階建で延床174.96平方メートル、2棟目は2001年11月築の木造2階建で延床158.98平方メートル、合計333.94平方メートルになります。間取りは2Kが6戸で、満室想定の年収は848万円、表面利回りは10.60パーセントです。土地は公簿で469.98平方メートル、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント)です。

引渡しの条件には制約があります。2棟目はサブリース契約中で解除ができず、1棟目の101号室、103号室、201号室には所有者と所有者の知人が住んでいます。自主管理へ移す場合や空室を確保したい場合の可否は、売主側への確認が要ります。

令和8年分の路線価は170,000円/平方メートルで、土地の積算は約7,990万円です。建物は1棟目が築51年で鉄骨造の法定耐用年数を、2棟目が築24年で木造の22年をそれぞれ超えているため、どちらも積算では0円になります。土地だけの積算7,990万円が売出価格8,000万円に対する99.9パーセントで、収益は建物から生まれているのに評価は土地で説明が付く形です。積算が80パーセントに届くために必要な路線価は136,176円/平方メートルなので、採用値との差は24.8パーセントあります。町丁内で最も安い150千円を採っても88.1パーセントで、路線の取り違えでは80パーセントを割りません。

もう一点、掲載には接道状況の欄と私道負担面積の欄がありません。前面道路の幅員、間口、私道の有無はいずれも確認できていないため、再建築の可否を含めて売主・仲介への確認が要ります。土地面積も公簿で実測ではありません。