【積算86.8%】神奈川県川崎市中原区・新丸子駅 徒歩13分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区小杉御殿町2丁目 |
| 最寄駅 | 東急東横線 新丸子駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 86.8%積算 86.8% |
| 価格 | 5,400万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.8% |
| 構造 | 軽量鉄骨造 |
| 築年 | 1996年1月築(築30年) |
| 土地面積 | 134.19㎡ |
| 建物面積 | 89.42㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 5,400万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,688万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 4,688万円 |
| 物件価格 | 5,400万円 |
| 積算割合 | 86.8% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 89.42㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1996年1月築(築30年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +9.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 410,000 | — |
| 2025年 | 430,000 | +4.9% |
| 2026年 | 450,000 | +4.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
入札物件のため掲載HTMLに物件座標が入っておらず、いつもの座標較正が使えませんでした。代わりに「丁目全体で最も安い路線価を当てても結論が変わらない」ことで確かめた経過と、写真から旗竿地の竿部分を実測した過程をまとめます。
確認できていないこと
- 入札物件のため、5,400万円で取得できるとは限りません。落札価格が5,860万円を超えると積算割合は80%を下回ります。
- 間口2.0メートルちょうどの敷地延長です。共同住宅として建替える場合に川崎市の条例上どこまで建てられるかを役所で確認してください。
- 接道する南側4.0メートルの私道について、持分の有無と通行掘削の承諾の取得状況が掲載に記載されていません。
- 現況賃貸中とありますが、4戸の入居状況と各戸の賃料が掲載から分かりません。レントロールを確認してください。
- 敷地延長の通路長は写真からの推定です。実測図で竿部分の面積を確認してください。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
はじめに重要な注意点をお伝えします。この物件は入札方式で売却されるもので、掲載されている5,400万円は「最低売却価格」です。入札期日は2026年9月13日10時30分で、最高額を入札した人が落札します。つまりこの価格で買えるとは限らず、実際の取得価格は上振れする可能性があります。以下に示す積算86.8%も、5,400万円で取得できた場合の数字です。期日を過ぎると掲載も終了します。
物件は東急東横線「新丸子」駅から徒歩13分、「武蔵小杉」駅とJR南武線「武蔵中原」駅からもそれぞれ徒歩14分という3駅利用可の立地にある一棟売アパートです。渋谷まで20分弱、東京駅まで20分ほどの距離にあります。軽量鉄骨造2階建・1996年1月築で、全4戸すべて1K。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、年間想定家賃収入313.2万円、表面利回り5.80%です。
築30年で軽量鉄骨造の法定耐用年数22年を超えているため、当サイトの積算では建物の評価を0円としています。土地は公簿134.19平方メートルですが、接道が南側4メートルの私道に間口2.0メートルちょうどという敷地延長(旗竿地)の形です。掲載のエントランス写真で幅約2メートルの通路が奥へ伸びているのを確認したため、通路部分を幅2.0メートル×長さ15メートル=30平方メートルとして控除し、有効宅地面積を104.19平方メートルとしました。国税庁の令和8年分路線価450,000円/平方メートルを掛けると土地の積算は4,688万円で、最低売却価格に対して86.8%になります。控除しなければ111.8%ですが、当サイトは控除後の数字を採用しています。
確認したい点が2つあります。1つは接道で、間口2.0メートルは接道義務のぎりぎりの数字です。共同住宅として建替える場合に川崎市の条例上どこまで建てられるかは、事前に役所で確認したいところです。もう1つは私道で、持分の有無と通行掘削の承諾について掲載に記載がありません。写真判定では建物周囲・前面道路・敷地延長の通路のいずれも道路と同レベルで、擁壁も段差も階段接道も見当たりませんでした。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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