【积算86.8%】神奈川县川崎市中原区・新丸子站步行13分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 神奈川县川崎市中原区小杉御殿町2丁目 |
| 最近车站 | 东急东横线 新丸子站 |
| 步行 | 步行13分钟 |
| 积算比例 | 86.8%积算 86.8% |
| 价格 | 5,400万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 5.8% |
| 结构 | 轻型钢结构 |
| 建成年份 | 1996年1月建成(房龄30年) |
| 土地面积 | 134.19㎡ |
| 建筑面积 | 89.42㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 5,400万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 4,688万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 4,688万日元 |
| 物业价格 | 5,400万日元 |
| 积算比例 | 86.8% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 89.42㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1996年1月建成(房龄30年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +9.8%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 410,000 | — |
| 2025年 | 430,000 | +4.9% |
| 2026年 | 450,000 | +4.7% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
因是招标物件，房源HTML中未包含物件坐标，无法使用惯常的坐标校准。以下整理了改用「即使采用丁目内最低的路线价，结论也不会改变」这一方式加以确认的过程，以及从照片实测旗杆地杆部的过程。
尚未确认的事项
- 因是招标物件，未必能以5,400万日元取得。若中标价格超过约5,860万日元，积算比率将低于80%。
- 临街面正好2.0米的旗杆地。作为集合住宅重建时川崎市条例允许建到何种程度，请向政府部门确认。
- 关于接道的南侧4.0米私道，房源中未记载持份的有无及通行挖掘承诺的取得情况。
- 虽记载为出租中，但房源中无法得知4户的入住状况及各户租金。请确认租金明细表（rent roll）。
- 旗杆地的通道长度为根据照片的推算。请通过实测图确认杆部的面积。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
首先说明重要的注意事项。本物件采用招标方式出售，房源中刊登的5,400万日元为「最低出售价格」。投标截止日期为2026年9月13日10时30分，由出价最高者中标。也就是说未必能以该价格购得，实际取得价格有可能上浮。以下所示的积算86.8%，也是以5,400万日元取得为前提的数值。截止日期过后刊登也将结束。
物件为位于东急东横线「新丸子」站步行13分钟、「武藏小杉」站及JR南武线「武藏中原」站各步行14分钟处、可使用3个车站的整栋出售公寓。到涩谷不到20分钟，到东京站约20分钟。轻量铁骨结构2层、1996年1月建成，共4户全部为1K户型。现况为出租中的业主变更（oanaa change），年间预计租金收入313.2万日元，表面收益率5.80%。
房龄30年，已超过轻量铁骨结构22年的法定耐用年限，因此本站的积算将建筑评估为0日元。土地登记簿面积为134.19平方米，但接道为南侧4米私道、临街面正好2.0米的旗杆地形状。通过房源的入口照片确认有宽约2米的通道向内延伸，因此按通道部分宽2.0米×长15米=30平方米予以扣除，有效宅地面积为104.19平方米。乘以国税厅令和8年分路线价450,000日元/平方米，土地积算为4,688万日元，相对于最低出售价格为86.8%。若不扣除则为111.8%，本站采用扣除后的数值。
有两点需要确认。其一是接道，2.0米的临街面正好是接道义务的最低标准。作为集合住宅重建时，川崎市的条例允许建到何种程度，建议事先向政府部门确认。其二是私道，房源中未记载持份的有无及通行挖掘的承诺。照片判定显示建筑周围、前面道路、旗杆地通道均与道路处于同一水平，未发现挡土墙、台阶或阶梯式接道。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
同区域物业
