【積算122.6%】神奈川県平塚市・平塚駅 徒歩19分の土地

この物件には掲載写真が1枚もありません。売主が更地のまま写真を出していないためで、当サイトが除外基準としている擁壁(土留め高1m以上)・前面道路との段差・階段接道・旗竿地のいずれも、写真では確認できていません。補いとして国土地理院の1mレーザ測量データで周辺の標高を実測したところ、約400m四方で標高5.2〜8.7m、30m間隔で見ても隣接点の高低差は最大1.2m(勾配約4%)にとどまり、数メートル以内で1m級に跳ねる段差や崖線は検出されませんでした。相模川右岸の平坦な沖積低地にある住宅地です。ただし1m格子の測量データでも敷地境界の擁壁は写らないことがあり、これは現地写真の代わりにはなりません。

JR東海道本線・湘南新宿ラインの平塚駅から徒歩19分の住宅地です。東京駅までは東海道線で約60分、品川までは約50分で、乗り換えなしで都心に出られます。周辺はコンビニが徒歩2分、ドラッグストアと郵便局が徒歩7分の位置にあり、生活に必要な施設は徒歩圏にそろっています。

土地は167.47㎡(50.65坪)で、地目は宅地、現況は更地です。接道は西側の位置指定道路で幅員は約4m。土地の権利は所有権で、借地権や底地ではありません。掲載に再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載はいずれもありません。

積算評価は令和8年分の相続税路線価145,000円/㎡を採用し、土地積算2,428万円に対して価格1,980万円で、積算割合は122.6%になります。建物がないため土地だけの評価です。この町丁の路線価は令和6年135,000円/㎡→令和7年140,000円/㎡→令和8年145,000円/㎡と3年連続で毎年5,000円/㎡ずつ上昇しています。

確認が要る点が2つあります。1つは用途地域で、掲載は第一種低層住居専用地域としながら建ぺい率80%・容積率200%を併記しています。第一種低層住居専用地域で建ぺい率80%という組み合わせは制度上とれないため、どちらかが誤記の可能性があります。もう1つは私道負担で、位置指定道路に接していながら掲載に私道負担の欄自体がなく、持分の面積が分かりません。仮に幅3m×奥行10m相当の30㎡を差し引いても積算割合は100.7%を保ちますが、実際の負担面積は行政庁と仲介への確認が要ります。