【積算91.8%】神奈川県川崎市高津区・梶が谷駅 徒歩15分の戸建
物件概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市高津区末長2丁目 |
| 最寄駅 | 東急田園都市線 梶が谷駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 91.8%積算 91.8% |
| 価格 | 5,500万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 3.27% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2007年6月築(築19年) |
| 土地面積 | 237.74㎡ |
| 建物面積 | 97.29㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 5,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,754万円 |
| 建物積算価格 | 291万円 |
| 積算価格合計 | 5,046万円 |
| 物件価格 | 5,500万円 |
| 積算割合 | 91.8% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥200,000/㎡ × 土地面積 237.74㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 97.29㎡ × 残存耐用年数3年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2007年6月築(築19年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 190,000 | — |
| 2025年 | 195,000 | +2.6% |
| 2026年 | 200,000 | +2.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載に写真が1枚もない物件です。他サイトを当たっても補えなかったので、令和8年分の路線価図と国土地理院の測量データに当たって、確認できたことと確認できなかったことを分けて記録しています。
確認できていないこと
- 掲載に写真が1枚もないため、敷地の境界に擁壁があるか、前面道路との段差があるかを確認できていません。
- 同じ理由で、旗竿地でないか、隣家と壁を共有する連棟でないかも確認できていません。
- 建物の外観と室内の状態も画像がなく分かりません。賃貸中のため内見できる時期も掲載にありません。
- 東側の私道について、共有持分はありますが、通行と掘削の承諾が取れているかは掲載に記載がありません。
- 私道負担97.22平方メートルが土地面積の内数か別筆かによって、積算割合は91.8パーセントと68.2パーセントに分かれます。登記の筆の確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
この物件の掲載には写真が1枚もありません。物件写真も間取図も掲載されておらず、他の3サイトと仲介会社の自社サイトを当たっても同一物件の掲載は見つかりませんでした。そのため擁壁の有無、前面道路との段差、階段接道、連棟かどうかを画像で確認できていません。当サイトは土留め高1メートル以上の擁壁や階段接道がある物件を対象外としており、この物件はその判定自体ができていない状態です。現地確認をおすすめします。
もう一点、積算割合の前提を先に書きます。掲載の私道負担は「有 97.22平方メートル(共有持分6484/9722)」という分数表記です。当サイトはこの書き方を、私道が独立した筆として存在することを示すものと扱い、土地面積237.74平方メートルから控除していません。仮に持分相当の約64.84平方メートルが土地面積に含まれていた場合、有効宅地は172.90平方メートルとなり積算割合は68.2パーセントまで下がります。掲載の記載だけでは登記の筆を確認できないため、両方の数字を示しておきます。
所在は川崎市高津区末長2丁目、東急田園都市線の梶が谷駅から徒歩15分です。溝の口駅とJR南武線の武蔵溝ノ口駅も徒歩18分で、3駅を使い分けられます。掲載の地図座標から梶が谷駅までの直線距離は約847メートルで、道路の迂回を1.3倍で見込むと徒歩14分相当となり、掲載の15分と整合します。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50パーセント・容積率80パーセント、台地上の低層住宅地です。
建物は2007年6月築の木造2階建、3SLDKで延床97.29平方メートル。築19年で木造の法定耐用年数22年に対し残存3年あり、建物の積算は291万円が残ります。土地は237.74平方メートル(公簿)の所有権で、南側4メートル公道と東側4メートル私道(位置指定道路)の二方に接しています。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、年間想定家賃収入180万円・表面利回り3.27パーセントと収益性は低めです。
積算の内訳は土地4,754万円(令和8年分路線価200,000円/平方メートル × 237.74平方メートル)と建物291万円で、合計5,046万円。売出価格5,500万円に対して積算割合91.8パーセントです。末長2丁目の路線価は2024年190,000円、2025年195,000円、2026年200,000円と毎年5,000円ずつ上がっています。80パーセントに届くのに要る路線価は172,799円/平方メートルで、物件周辺で確認できた最も低い帯200,000円/平方メートルでも15.7パーセントの余裕があります。
まとめると、積算の数字自体は路線価の位置特定まで含めて確認できています。判断が残っているのは写真がないことによる現地状況と、私道負担の筆の扱いの2点です。
融資想定
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※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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