【积算91.8%】神奈川县川崎市高津区・梶谷站步行15分钟的独栋住宅

本物件的挂牌信息没有任何照片。既没有物件照片也没有平面图，查遍其他三个网站和中介公司的自有网站也没有找到同一物件的挂牌。因此我们无法通过图片确认是否存在挡土墙、与前方道路的高低差、台阶式接道，以及是否为与邻宅共用墙体的连栋住宅。本站将挡土高度1米以上的挡土墙和台阶式接道的物件排除在外，而本物件连这项判断本身都无法进行。建议实地确认。

还有一点是积算比例的前提。挂牌记载的私道负担为「有 97.22平方米（共有持分6484/9722）」这种分数表记。本站将这种写法视为私道作为独立地号存在的证明，因此没有从土地面积237.74平方米中扣除。假如持分相当的约64.84平方米包含在土地面积之内，有效宅地将为172.90平方米，积算比例会降至68.2%。仅凭挂牌记载无法确认登记的地号，因此两个数字都列出。

所在地为川崎市高津区末长2丁目，距东急田园都市线梶谷站步行15分钟。沟口站和JR南武线武藏沟之口站也都是步行18分钟，可以分场合使用三个车站。从挂牌的地图坐标到梶谷站的直线距离约847米，按道路迂回1.3倍计算相当于步行14分钟，与挂牌的15分钟吻合。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%，位于台地上的低层住宅区。

建筑物为2007年6月建成的木造2层，3SLDK，建筑面积97.29平方米。房龄19年，相对于木造法定耐用年限22年还剩3年，建筑物积算残留291万日元。土地为237.74平方米（公簿）的所有权，南侧临4米公道、东侧临4米私道（位置指定道路），为两面临路。现状为出租中的业主变更物件，年预期租金收入180万日元、表面收益率3.27%，收益性偏低。

积算的内訳为土地4,754万日元（令和8年分路线价200,000日元/平方米 × 237.74平方米）与建筑物291万日元，合计5,046万日元。相对于挂牌价5,500万日元，积算比例为91.8%。末长2丁目的路线价为2024年190,000日元、2025年195,000日元、2026年200,000日元，每年上涨5,000日元。达到80%所需的路线价为172,799日元/平方米，即使采用物件周边可确认的最低价位200,000日元/平方米，也有15.7%的余裕。

总结而言，积算的数字本身连同路线价的位置确定都已核实。尚待判断的是因没有照片而无法掌握的现场状况，以及私道负担地号的归属这两点。