【積算154.8%】神奈川県横浜市港南区・上永谷駅 徒歩15分の戸建

この物件の掲載写真は間取図・外観・眺望の3枚だけで、前面道路を写したものがありません。外観写真には敷地の左手にコンクリートブロック積みの壁、右手に石積み状の壁が写っていますが、どちらも壁の左右の地盤面が画角に入っておらず、土留めの高さを測ることができませんでした。当サイトは土留め高1メートル以上の擁壁がある物件を調査対象から外していますが、この物件についてはその高さを確認できていません。掲載の地目は山林で、眺望写真には斜面地の住宅街が写っています。横浜市港南区の永谷エリアでは下永谷5丁目・東永谷3丁目・上永谷4丁目・東永谷2丁目の4件が擁壁を理由に調査対象から外れているため、現地でご確認いただくことを前提にお読みください。

横浜市営地下鉄ブルーライン「上永谷」駅から徒歩15分、同じくブルーラインの「港南中央」駅から徒歩25分で、2駅が使える住宅地です。上永谷駅からは横浜駅まで乗り換えなしで、都心の主要駅までは乗り換えを含めて50分前後を見ておくとよい位置になります。駅前にはイトーヨーカドーやまいばすけっとが並び、日常の買い物は駅を経由する動線で完結します。掲載では小学校・中学校が徒歩圏にあること、駅までが平坦であることが挙げられています。

土地96.00平方メートル(公簿)、建物89.23平方メートルの木造2階建てで、1967年9月築の築59年1か月です。間取りは5DKで、和室3室と洋室2室にダイニングキッチンという構成。用途地域は第一種低層住居専用地域、建ぺい率60パーセント・容積率100パーセントです。接道は北側の公道と西側の二方道路で角地にあたり、私道負担とセットバックはいずれも「なし」と記載されています。現況は賃貸中で、入居者がいる状態での引き渡しが前提になります。

相続税路線価は令和8年分で1平方メートルあたり150,000円です。3年の推移は2024年145,000円、2025年145,000円、2026年150,000円で、2年据え置いたあと3.4パーセント上がりました。築59年の木造は法定耐用年数22年を大きく超えているため建物の積算価格は0円となり、土地だけの積算1,440万円に対して売出価格が930万円、積算割合は154.8パーセントです。路線価の代表値を保守側の145,000円に置き換えても149.7パーセント、周辺で最も低い140,000円の帯を当てはめても144.5パーセントで、帯の取り違えで結論は変わりません。

一方で、売出価格930万円は路線価ベースの土地評価1,440万円を35パーセント下回ります。当サイトでは、価格が路線価の総額を大きく下回る物件は割安であるとは考えず、登記面積のうち宅地として使えない部分があることを疑うようにしています。この物件は地目が山林のままで、傾斜部分を含んでいる可能性がありますが、掲載に面積の記載がないため控除せずに計算しています。このほか、接道状況欄に道路の幅員が書かれていないこと、駐車場が「無」と明記される一方で検索条件の表示には「駐車場2台以上」が付いていて食い違っていること、売主が契約不適合責任を負わない条件であることが掲載から読み取れます。