【积算154.8%】神奈川县横滨市港南区・上永谷站步行15分钟的独栋住宅

本物件的刊登照片只有户型图、外观与眺望三张，没有拍摄前面道路。外观照片中可见用地左侧有混凝土砌块墙、右侧有石砌墙，但两者墙体两侧的地面高度都未入镜，无法测量挡土高度。本站将挡土高度1米以上的挡土墙列为排除对象，而本物件的高度尚未能确认。刊登地目为山林，眺望照片俯瞰的是坡地上的住宅区。横滨市港南区的永谷一带已有下永谷5丁目、东永谷3丁目、上永谷4丁目、东永谷2丁目共4件因挡土墙而被排除，请以需要现场确认为前提阅读。

从横滨市营地铁蓝线「上永谷」站步行15分钟，从同线「港南中央」站步行25分钟，可使用两个车站。上永谷站可直达横滨站，到都心主要车站含换乘约50分钟。站前有伊藤洋华堂与My Basket，日常采买可在往返车站的动线上完成。刊登提到中小学在步行范围内、到车站为平坦路面。

土地96.00平方米（登记）、建筑89.23平方米，木造两层，1967年9月竣工，房龄59年1个月。户型为5DK，三间和室与两间洋室加餐厅厨房。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率60%、容积率100%。北侧公路与西侧两面临路的角地，私道负担与后退均记载为「无」。现况为出租中，交屋时带租约。

令和8年分的相续税路线价为每平方米150,000日元。三年推移为2024年145,000日元、2025年145,000日元、2026年150,000日元，持平两年后上涨3.4%。房龄59年的木造远超22年法定耐用年限，建筑积算为0日元，仅土地积算1,440万日元，对应售价930万日元，积算比率为154.8%。改用保守的145,000日元为149.7%，采用周边最低的140,000日元仍有144.5%。

另一方面，售价930万日元比路线价推算的土地价值1,440万日元低35%。本站不把大幅低于路线价总额的价格视为便宜，而会怀疑登记面积中存在无法作为宅地使用的部分。本物件地目仍为山林，可能包含倾斜部分，但刊登未记载其面积，因此未作扣除。此外，接道状况栏未记载道路宽度；停车场在概要栏为「无」，检索条件却带有「停车位2台以上」的标签；卖方不承担契约不符责任。