【積算108.2%】神奈川県横浜市磯子区・吉野町駅 徒歩20分の戸建

はじめに確認できていないことを書きます。掲載の外観写真では左右の建物が非常に近接しており、壁を接した連棟(長屋・テラスハウス)に見えます。掲載には連棟・長屋の記載がなく、写真は現地外観1枚だけで左右の境界がはっきり写っていないため、独立した戸建てか連棟かを判定できていません。当サイトは連棟の物件を対象外としており、現地または仲介への確認が必要です。あわせて掲載の備考に「2階増築あり(増築部分未登記)」とあり、登記簿の延床82.34平方メートルに含まれない部分がある可能性があります。

横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅と「蒔田」駅がいずれも徒歩20分、JR根岸線「根岸」駅が徒歩25分(バス12分・停留所から徒歩1分)です。駅は遠い一方で、生活施設は物件のすぐ近くに集まっています。スーパーのFUJI根岸橋店が物件から約190メートル、コンビニは約240メートル圏内に複数、飲食店も国道16号沿いに並びます。掲載の取扱会社は「駅まで平坦な道程」としており、国土地理院の1メートルメッシュ標高データで物件周囲60メートル四方を実測したところ標高4.7〜7.4メートルの緩やかな傾斜で、これと整合しました。

土地108.24平方メートル(公簿)、建物82.34平方メートルの木造2階建て3LDK、1980年1月築の築46年です。土地の権利は所有権、地目は宅地、私道負担の記載はありません。用途地域は第一種住居地域、建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントです。現況は空家で要リフォーム、掲載には想定年間賃料収入180万円の記載があり、売出価格1,500万円に対する表面利回りは12.0パーセントにあたります。取引態様は売主です。

相続税路線価は令和8年分で1平方メートルあたり150,000円です。3年の推移は2024年140,000円、2025年145,000円、2026年150,000円で、2年間で7.1パーセント上がりました。木造で築46年、法定耐用年数22年を大きく超えているため建物の積算は0円となり、積算は土地だけで決まります。土地積算1,623万円は売出価格1,500万円を上回り、積算割合は108.2パーセントです。

この物件の敷地は街区の内側にあり、接する路地には路線価が振られていません。そのため街区の周囲を囲む道路のうち保守的な150,000円を代表値に採っています。仮に最も安い140,000円を採っても101.0パーセント、掲載の接道方位である西側の165,000円なら119.1パーセント、南側の175,000円なら126.3パーセントで、どの帯を採っても100パーセントを下回りません。ただし敷地が街区の内側にあることは、前面が路地状の通路である可能性を示します。掲載の接道状況欄は方位「西」のみで幅員の記載がなく、通路部分の面積も分からないため、積算では控除していません。