【积算108.2%】神奈川县横滨市矶子区・吉野町站步行20分钟的独栋住宅

首先说明未能确认的事项。刊登的外观照片中，左右两侧的建筑极为贴近，看似共用墙体的连栋（长屋）住宅。刊登中没有连栋或长屋的记载，且现场照片仅有外观1张、左右界线未清楚入镜，因此无法判定是否为独立独栋。本网站不收录连栋物件，需现场确认或向中介查询。此外刊登备注记载「二层有增建（增建部分未登记）」，实际可能存在未计入登记建筑面积82.34平方米的部分。

横滨市营地铁蓝线「吉野町」站与「蒔田」站均为步行20分钟，JR京滨东北线「根岸」站步行25分钟（或搭巴士12分钟后步行1分钟）。车站虽稍远，生活设施却集中在物件近旁：距物件约190米有FUJI超市，约240米范围内有多家便利店，国道16号沿线亦有餐饮店。刊登的经办公司称「前往车站为平坦路程」，我们以国土地理院1米网格标高数据实测物件周围60米见方，标高为4.7至7.4米的平缓坡度，与之一致。

土地108.24平方米（登记）、建筑82.34平方米，木造2层3LDK，1980年1月竣工、房龄46年。土地权利为所有权，地目为宅地，无私道负担记载。用途地域为第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%。现况为空屋且需翻修，刊登记载想定年租金收入180万日元，对应售价1,500万日元的表面收益率为12.0%。交易形态为卖方直售。

令和8年分的相续税路线价为每平方米150,000日元。三年推移为2024年140,000日元、2025年145,000日元、2026年150,000日元，两年上涨7.1%。建筑为木造、房龄46年，已大幅超过法定耐用年限22年，因此建筑积算为0日元，积算完全取决于土地。土地积算1,623万日元高于售价1,500万日元，积算比率为108.2%。

本物件用地位于街区内侧，所临巷道未标注路线价，因此我们从街区周围的道路中采用较保守的150,000日元。即使采用其中最低的140,000日元仍有101.0%，采用与刊登临路方位一致的西侧165,000日元为119.1%，南侧175,000日元为126.3%，任何选带都不会低于100%。不过用地位于街区内侧也意味着前方可能为巷道状通道。临路状况栏仅记载方位「西」而无宽度，通道部分的面积亦无任何记载，因此积算中未予扣除。