【積算84.5%】神奈川県海老名市・さがみ野駅 徒歩6分の一棟アパート

⚠️ 接道と写真について注意点があります。楽待の掲載は接道状況・私道負担・道路幅員の欄がいずれも空欄で、同じ売主の LIFULL HOME'S 掲載にも記載がなく、建築基準法上の道路に何m接しているかは掲載から読み取れません。また現地写真が1枚も公開されていないため、擁壁や前面道路との段差、旗竿地かどうか、隣家と繋がった連棟でないか、建物の外観の状態は確認できていません。購入検討の際は仲介会社への確認と現地確認が前提になります。

物件は相鉄本線さがみ野駅から徒歩6分、神奈川県海老名市東柏ケ谷2丁目の一棟アパートです。駅前には相鉄ライフさがみ野(スーパー・飲食店)やドトール、少し歩くとマルエツやスシローがあり、単身向け賃貸の生活利便は整っています。海老名市は国道16号の外側ですが、当サイトでは相模原市などと同様に扱っており、同市の記事も既に掲載しています。用途地域は準工業地域(建ぺい率60%・容積率200%)、土地権利は所有権です。

建物は木造2階建・全6戸、1985年3月築(築41年)、延床208.26㎡、土地220.28㎡(公簿)。現況は賃貸中で満室、想定年間収入330万円(月27.5万円)、表面利回り7.04%、販売価格4,690万円です。売主の契約不適合責任は免責、確定測量は実施されておらず、売主指定のプロパンガス会社の承継が条件になっています。

積算評価は、令和8年分の路線価図で東柏ケ谷2丁目の区画道路の帯を悉皆で拾い、最も多い180,000円/㎡(借地権割合D)を代表値として土地3,965万円、木造築41年の建物は0円で、価格に対して84.5%です。2丁目内の区画道路の路線価は令和6年160,000円→令和7年165,000円→令和8年180,000円と2年で12.5%上がっています。ただし番地が非公開で接道している路線は確定できておらず、2丁目内には170,000円や165,000円の区画道路も残っています。仮に170,000円/㎡の帯に接していれば積算は79.9%と80%をわずかに下回り、売主が注意事項に記した積算価格3,634万円(165,000円/㎡換算・77.5%)は令和7年分の最頻値と一致するため前年分の値とみられます。土地値が価格の8割を超える築古アパートとして、接道と現地の状態が確認できれば検討に値する物件です。