【積算136.9%】神奈川県藤沢市・長後駅 徒歩8分の一棟アパート

⚠️ 敷地の形状と写真について注意点があります。掲載の接道は「西側4m公道・間口2.2m」の路地状敷地(旗竿地)で、通路部分(竿)の奥行と形状は掲載に記載がありません。掲載写真は外観1枚と室内・眺望のみで、前面道路や通路部分、北側・東側の隣地境界を写した写真が無く、擁壁や段差の有無は確認できていません。国土地理院の標高データでは敷地の所在地番は平坦な台地上にありますが、北東20〜30mに2〜2.5mの段差(台地の縁)があり、北東側の隣地境界が擁壁になっている可能性は否定できません。また神奈川県建築基準条例では路地状部分の長さが15mを超えると幅員3m以上が必要とされており、間口2.2mのこの敷地は通路の長さによっては再建築時の適合確認が必要です(掲載に再建築不可の記載はありません)。

物件は小田急江ノ島線 長後駅から徒歩8分、神奈川県藤沢市長後614(駅の北北西約400m)の一棟アパートです。駅前には小田急OX長後店やコープ長後駅前店、松屋・ドトール・マクドナルドがあり、単身・二人向け賃貸の生活利便は整っています。長後駅から新宿までは相模大野または大和での乗り換えで概ね60分です。藤沢市は国道16号の外側ですが、当サイトでは同市の記事を既に複数掲載しています。

建物は木造2階建・全4戸(1DK×2戸・2DK×2戸、各36.43㎡)、1980年5月築(築46年)、延床145.74㎡、土地305.85㎡(健美家の表記は私道を除いた面積)、土地権利は所有権です。現況は賃貸中で、満室時の年間収入242.4万円(月20.2万円)、表面利回り9.01%、販売価格2,690万円、現況引渡・引渡時期は相談となっています。用途地域は掲載上「第一種住居地域」ですが、建ぺい率50%・容積率80%は第一種低層住居専用地域の指定値と整合するため、用途地域の表記は要確認です。固定資産税・都市計画税は年約8.7万円、給湯はLPガスです。

積算評価は、令和8年分の路線価図で長後の区画道路の帯を拾い、最も多い135,000円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年125,000円→令和7年130,000円→令和8年135,000円と2年で8.0%上がっています。物件が接する細い道には路線価が付いておらず(特定路線価の対象)、隣接する区画道路の値を借りて評価しているため、隣接帯の最低値130,000円/㎡を採ると積算は131.9%になります。有効宅地面積は、通路部分を幅2.2m×奥行15m=33㎡と仮置きして控除した272.85㎡とし、土地3,683万円、木造築46年の建物は0円で、価格に対して136.9%です。通路の奥行を25mとみても125.9%、控除しない場合は153.5%で、いずれも80%を大きく上回ります。なお掲載備考の「相続税路線価120,000円/㎡」は令和8年分の図にはこの街区の帯として見当たらず、採っていません。

価格が路線価総額(135,000円/㎡×305.85㎡=約4,129万円)を下回っている点は、間口2.2mの路地状敷地で前面が路線価の付かない細道であること、築46年の木造オーナーチェンジであること、敷地が台地の縁に近いことで説明できる範囲で、借地や私道持分無しといった記載はありません。通路の寸法・擁壁の有無・再建築時の条例適合を仲介会社と現地で確認できれば、土地値が価格を大きく上回る築古アパートとして検討に値する物件です。