【积算136.9%】神奈川县藤泽市・长后站步行8分钟的整栋公寓

⚠️ 请注意地块形状和照片的局限。刊登信息中的临路条件为"西侧4m公路、临路宽2.2m"，属于旗杆形地块，通道部分(杆)的进深和形状未记载。照片仅有外观1张及室内、眺望照片，没有拍到前面道路、通道部分以及北侧、东侧的相邻地界，因此挡土墙和高差情况尚未确认。根据国土地理院的高程数据，该地番位于平坦的台地上，但东北方向20〜30m处有2〜2.5m的落差(台地边缘)，不能排除东北侧地界为挡土墙的可能。此外，神奈川县建筑基准条例规定通道部分长度超过15m时宽度须达3m以上，本地块临路宽仅2.2m，重建时是否符合条例取决于通道长度(刊登信息中没有"不可重建"的记载)。

物件位于神奈川县藤泽市长后614，小田急江之岛线长后站步行8分钟(车站西北偏北约400m)，为整栋公寓。车站前有小田急OX长后店、Coop长后站前店、松屋、Doutor、麦当劳，面向单身及两人租户的生活便利性良好。从长后站到新宿在相模大野或大和换乘约60分钟。藤泽市位于国道16号外侧，但本站已刊登该市多篇文章。

建筑为木造2层、共4户(1DK×2户、2DK×2户，各36.43㎡)，1980年5月建(46年)，总建筑面积145.74㎡，土地305.85㎡(健美家的数值已扣除私道)，土地权利为所有权。现状为出租中，满室时年收入242.4万日元(月20.2万日元)，表面收益率9.01%，售价2,690万日元，现状交付、交付时期面议。用途地域刊登为"第一种住居地域"，但建蔽率50%、容积率80%与第一种低层住居专用地域的指定值一致，用途地域的表述需要核实。固定资产税和城市规划税约每年8.7万日元，热水为液化石油气。

积算评估方面，我们在2026年(令和8年)路线价图上梳理了长后的区划道路，取最多见的135,000日元/㎡(借地权比例D)为代表值。同一路线2024年125,000→2025年130,000→2026年135,000日元，两年上涨8.0%。物件所临的窄巷没有设定路线价(属于特定路线价对象)，因此借用相邻区划道路的数值；若取相邻最低档130,000日元/㎡，积算比例为131.9%。有效宅地面积按通道部分宽2.2m×进深15m=33㎡暂定扣除后为272.85㎡，土地3,683万日元，木造46年的建筑为0日元，相对售价为136.9%。即使通道进深按25m计算也有125.9%，不扣除时为153.5%，均远高于80%。刊登备注中的"相续税路线价120,000日元/㎡"在2026年图上找不到该街区对应的档位，未予采用。

售价低于路线价总额(135,000日元/㎡×305.85㎡≈4,129万日元)，这可以由临路宽2.2m的旗杆地且前面为无路线价的窄巷、46年木造带租约出售、地块靠近台地边缘等因素解释，刊登信息中没有借地或无私道持分等记载。若能向中介和现场确认通道尺寸、挡土墙有无以及重建时的条例适合性，这是一栋土地价值大幅高于售价的老公寓，值得考虑。