【积算84.4%】神奈川县座间市・相武台前站步行14分钟的售地

位于神奈川县座间市绿丘2丁目、小田急小田原线「相武台前」站步行14分钟的3,300万日元售地。土地206.40平方米(公簿・62.43坪)，不附带建筑条件。实测图显示为北11.85米、东12.72米、南14.00米、西14.96米的近正方形地块，东北角有约3.03米的切角，那里立着电线杆。

积算评价为84.4%。现状为「有建筑物」，但作为土地出售，刊载中完全没有构造、建筑面积、建成年月与户型的信息。因此我们未对建筑物估值，这个数字只反映土地。继承税路线价为令和8年的135,000日元/平方米(路线价图80048)，有效宅地面积直接采用刊载的206.40平方米，得出2,786万4,000日元。除以售价3,300万日元即为84.4%。路线价每年上涨5,000日元：令和6年125,000日元、令和7年130,000日元、令和8年135,000日元。

这处物件最需要注意的是地区计划的限制。备注中写有「绿丘第一住宅地区计划区域(宅地面积最低限度165平方米、至北侧宅地边界的距离1.6米以上、自各宅地边界至柱的距离0.8米)」。

首先，由于最低宅地面积为165平方米，206.40平方米无法分割成两个区划。分割后建两栋的用法行不通，只能作为一个区划使用。单独来看超过了最低限度，因此建筑本身是可以的。其次是墙面后退，需要距北侧宅地边界1.6米以上、自各宅地边界至柱0.8米以上。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%，因此计算上建筑面积上限103.2平方米、总建筑面积上限206.4平方米，但实际上会因墙面后退而缩小。

还需要预留现有建筑的拆除费用。交房为「面议／现状交付」，照片中可见现存一栋瓦屋顶的平房。宅地四周由大谷石风格的装饰砌块围墙与修剪整齐的高绿篱围合，东侧设有铸铁门。松树、造型树等庭院树木较多，园艺撤除费也应一并考虑。

关于路线价的读法。绿丘2丁目横跨三张路线价图(80047・80048・80058)。2026年町丁内区划道路的众数为135D，南半部的15至21番街区几乎全线135D，中央的8・9・11・12番周边的区划道路也是135D。140D与145D属于北侧、西侧的干线，125D以下则局限于向东至东南方绿丘滞洪池下降的边缘部分。

刊载的所在地只到「绿丘2丁目」没有番地，刊载HTML中也没有物件坐标。刊载中包含的经纬度是相武台前站的，并非物件的。因此我们通过国土地理院的地址API获取了绿丘2丁目全部街区(1至24番)的代表点，并计算了自相武台前站的直线距离。与步行14分钟相符的是1至5番(约880至930米)与8至10番(约1,000米)，与这些街区相接的区划道路均为135D(仅北侧干线为140D)。

灵敏度方面，135D为84.4%，采用相邻的130D也有81.3%，超过80%。东侧边缘的125D则为78.2%，但该价格带位于向滞洪池倾斜的边缘，与刊载的「地势：平坦」「整形地」并不相符。借地权比例记号在町丁内均为D。

照片方面，我们查看了刊载14张中的外观4张、其他1张与实测图。宅地四周是装饰砌块的境界围墙与绿篱。从正对的照片测量，围墙为50像素，而同一照片中宅地的一边(实测图的北11.85米／东12.72米)为470像素，由此得出其表观高度约1.1至1.35米。

不过，需要判定的不是围墙的全高，而是围墙两侧的地面高差。分析玄关通道的亮度变化，从路面可读出3道踏步前缘，即2至3级台阶，按每级15至20厘米计算，宅地面仅比路面高约0.3至0.6米。围墙是立在其上的境界围墙，没有挡土达1米以上的迹象。即使取上限0.6米，也未达到本站的标准(挡土高度1米以上)。

作为佐证，用国土地理院的1米激光测量数据以15米网格实测绿丘2丁目120米见方的范围，结果为67.5米至71.5米的一致约3%缓坡，不存在1米级的高差或阶梯式造地。刊载同样写着「地势：平坦」「特记事项：整形地」，没有崖条例、挡土墙、高低差的记载。

私道负担为「无」，后退栏也是「－」。并非旗杆地，而是东侧接5.5米公道、北侧接4.0米公道的角地，没有杆部需要扣除。东北角的切角部分在实测图上包含在宅地边界之内，因此未作扣除。