【积算90.9%】神奈川县相模原市绿区・相原站步行19分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 神奈川县相模原市绿区相原4丁目 |
| 最近车站 | JR横滨线 相原站 |
| 步行 | 步行19分钟 |
| 积算比例 | 90.9%积算 90.9% |
| 价格 | 4,299万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年7月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 121.27㎡ |
| 建筑面积 | 97.65㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 4,299万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,758万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,148万日元 |
| 积算价格合计 | 3,906万日元 |
| 物业价格 | 4,299万日元 |
| 积算比例 | 90.9% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥145,000/㎡ × 土地面积 121.27㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 97.65㎡ × 剩余耐用年数22年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2026年7月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.5%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 130,000 | — |
| 2025年 | 135,000 | +3.8% |
| 2026年 | 145,000 | +7.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接采用刊登信息,而是在令和8年路线价图上读取了相原4丁目全部区划道路,通过健美家和SUUMO的照片、区划图确认了接道和地块高差,用容积率验证了三个网站表述不一的私道持分处理,并同时列出扣除后的数字。
尚未确认的事项
- 关于私道持分34.21平方米是土地面积121.27平方米的内含还是另计,各网站表述不一。本站根据容积率的整合性判断为另计(不扣除、90.9%),若作为内含扣除则积算为79.3%,属于解释不同会改变结论的边界案例。建议向中介确认。
- 东侧4.5米私道(开发道路)的种类(位置指定道路还是42条1项2号道路)以及通行、挖掘承诺的有无未在刊登中说明。地块直接临北侧4米公道,重建的接道条件可由公道侧满足,但私道的使用条件需确认。
- 建筑面积97.65平方米略超容积率80%的上限(约97.0平方米),刊登的建筑面积是否包含不计入容积率的部分(如阁楼储物)无法从刊登信息判断。
- 因地番未公开,位置根据刊登的设施距离(相原保育园64米、相原小学270米)推定。该地属于宅地造成工事规制区域,照片未拍到的地块背面是否有高差需现场确认。
- 健美家以出租独栋刊登,但未标注预期租金和收益率。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于神奈川县相模原市绿区相原4丁目、JR横滨线「相原」站步行19分钟(约1,463米)的新建独栋住宅。京王相模原线、JR横滨线的桥本站步行32分钟也可利用。刊登信息列出的周边设施有相模原市立相原保育园64米、相原小学270米、7-Eleven相模原二本松4丁目店410米、新町幼儿园716米。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%、容积率80%),受建筑基准法22条区域、相模原市景观计划、文化财保护法、宅地造成等盛土规制法(宅地造成工事规制区域)、高度最高限度及日影限制的约束。
本物业是「相模原市绿区相原5期 新建独栋 全2栋」中的1号栋,木造2层、2026年7月竣工的4LDK(带鞋帽间),建筑面积97.65平方米、土地121.27平方米,建筑确认编号第25UDI1S建14888号。权利为所有权,无需退缩。北侧临4米公道、东侧临4.5米私道(混凝土铺装、7个地块共有,持分237平方米×1/7+2.19平方米×1/6=34.21平方米)的转角地块,直接临公道。无内置车库,有2个露天车位。健美家以出租独栋刊登但未标注租金和收益率,实际是面向单户的新建住宅。同一物业也刊登于SUUMO(4,399万日元)和LIFULL HOME'S(4,299万日元、信息公开日2026年6月14日),本站采用最低价4,299万日元。
积算评价方面,我们在令和8年路线价图(图号78018)上读取了相原4丁目全部区划道路,以出现次数最多的145,000日元/平方米(借地权比例记号D)为代表值,北侧4米公道也属于该路段。土地积算约1,758万日元,建筑为新建约2,148万日元,合计约3,907万日元,相当于售价4,299万日元的90.9%。⚠️关于私道持分34.21平方米的处理,各网站表述不一:SUUMO注明「包含在土地面积内」,而健美家的定义是显示扣除私道后的土地面积,HOME'S同为121.27平方米且无私道注记。由于建筑面积97.65÷121.27=80.5%与容积率80%上限几乎一致,本站判断121.27平方米为扣除私道后的宅地面积,未再扣除。⚠️若将34.21平方米作为内含扣除,有效宅地为87.06平方米,积算将降至79.3%。与相邻的2号栋(扣除后仍有88.2%)不同,这是解释不同会改变结论的边界案例。
从健美家4张照片及SUUMO的现场照片、区划图看,北侧公道和东侧私道均与地块同高,除玄关门廊2级台阶(约30〜40厘米)外无高差。前面低矮的砌块(2〜3层、约40〜60厘米)两侧地面同高,是装饰围墙而非挡土墙;与西侧、南侧(2号栋)邻地也无地面高差,未见挡土墙、台阶接道或坡面。为规整地块,非旗杆地、非连栋。现状空置、可即时交付,中介为ME PLUS町田。相邻的2号栋(3,899万日元、积算100.9%)由同一卖方同时出售,比本栋便宜400万日元且积算更高。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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