【积算96%】神奈川县横滨市绿区・中山站步行15分钟的独栋住宅

神奈川县横滨市绿区上山2丁目，从JR横滨线与横滨市营地铁绿线共同停靠的中山站步行15分钟的未入住独栋住宅。从中山站可乘横滨线前往新横滨、东神奈川方向，乘绿线前往日吉方向，到涩谷在日吉换乘约50分钟。JR横滨线鸭居站也在步行27分钟范围内。

2025年3月建成的木结构两层4LDK（LDK18.1帖、洋室6.7帖、洋室6.5帖×2、洋室5.2帖），土地220.68平方米、建筑95.84平方米，售价5,200万日元。目前为空房且从未入住，可即时交房，停车位3台以上。系统厨房、浴室干燥机、双层玻璃、24小时换气系统等设备均保持新建时的状态。土地权利为所有权，无私道负担，用地为西北侧宽4.0米公路接面9.8米的角地，后退（setback）已完成。用途地域为第一种低层住居专用地域（建蔽率50%、容积率80%）。

以令和8年份路线价135,000日元／平方米乘以土地220.68平方米，土地积算为29,791,800日元。建筑为木结构、房龄1年，相对法定耐用年数22年尚余21年，可计入20,126,400日元，合计49,918,200日元，相对5,200万日元售价的积算比率为96.0%。该物件积算中约四成来自建筑，与以土地价值为主的老旧物件性质不同。路线价从2024年130,000日元／平方米上涨至2025年135,000日元，2026年持平。

⚠️ 有三点需要确认。第一是刊登期间。本站找到的刊登信息公开日为2026年9月4日，但同一物件在另一刊登网站上自2026年3月5日起就已挂出，实际约有6个月。即使显示为新着，实际在市场上的时间也更长。

第二是用地周边的高低差。卖方文案中有「眺望良好」「前方无楼栋」的表述，不排除位于丘陵边缘的可能。刊登照片中前面道路与用地处于同一高度，边界的混凝土砌块墙也仅2层、约0.4米，但有一侧边界未出现在任何照片中，尚未确认。第三是收益性，刊登中没有租金与预想收益率的记载，出租时能收多少并不清楚。该物件同时面向自住与投资出售。

由于房龄1年的建筑仍在积算中保有价值，其构成与仅看土地价值的老旧物件不同。若能确认刊登期间的长度与用地周边的高低差这两点，判断就会容易得多。