【积算86.2%】神奈川县大和市・中央林间站步行8分钟的整栋住宅楼

⚠️ 本物件为预计2027年5月竣工的未完工建筑，房源标注的预估租金（年1,026万日元、预估收益率6.50%）为入住前的预测值。“中央林间 BEST 8”是规划于大和市中央林间1丁目的新建整栋公寓，距东急田园都市线、小田急江之岛线“中央林间”站步行8分钟。该站是田园都市线的始发站，至站前的东急STORE和Etomo中央林间为平坦道路，用地东侧临两侧带人行道、宽9.2m的公道。

规划为RC造3层、共8户（25〜38平方米，仅1层1户为2LK），施工面积约289平方米，土地138平方米（登记簿），所有权。预估租金为3层92,000日元×3户、2层90,000日元×3户、1层88,000日元和145,000日元，管理费5,000日元×8户，停车位3台×12,000日元，合计月85.5万日元。准防火地域、第2种中高层住居专用地域（同一土地的SUUMO房源标注为第1种中高层），建蔽率60%、容积率200%，自动门锁，热水为LP燃气。概要书注明“土地先行取得，详情另附”，可理解为先取得土地、再以承包合同建造建筑的形式。同一土地由东京建物不动产贩卖作为售地（6,980万日元、138.84平方米）同时挂牌，扣除后建筑部分约为8,800万日元。

在积算方面，我们在2026年度路线价图上逐条追踪中央林间1丁目的区划道路，采用出现最多的295千日元/平方米（295D）作为代表值。用地东侧带人行道的道路为310千日元，但按运营方针采用町内的最频值。新建RC造按重置单价33万日元/平方米、耐用年限47年全额评估，土地4,071万日元与建筑9,537万日元合计约为价格的86%。同一路线的路线价由2024年265千→2025年280千→2026年295千日元，两年上涨11.3%，作为田园都市线终点站的站圈，是大和市内最高的价格带。

⚠️ 由于建筑积算占整体约7成，若登记的建筑面积低于施工面积（约289平方米），积算比例将随之下降（建筑面积低于约250平方米时不足80%）。athome的房源图片仅有收益概要书扫描件2张，现场情况通过同一土地的SUUMO售地房源照片（2026年3月拍摄）确认：人行道与用地同高，无挡土墙或高差，国土地理院的高程数据也显示用地内外高差在0.4m以内。建筑确认的取得情况、承包合同条件、竣工后的登记面积需向经手公司（株式会社Baikal）确认。