【積算418.3%】東京都八王子市・長沼駅 徒歩16分の土地

地目が畑の市街化区域内農地のため、路線価をそのまま掛けるのではなく、宅地としての価額から宅地造成費を差し引く方法で評価しました。国税庁が定める令和8年分・東京都の金額表から、現況に当てはまる整地費800円だけを差し引いています。伐採費は敷地に樹木がないこと、地盤改良費は軟弱地盤でないこと、土盛り・土止めの費用は敷地が前面道路と同じ高さであることを写真で確かめたうえで採っていません。

地番が公開されておらず、掲載に埋め込まれた座標も逆引きすると隣の日野市を指してしまい、写真の様子とも一致しませんでした。そのため街区を確定できず、北野町のなかで最も低い130千円を代表値に採っています。町内の最低値110千円を採っても積算割合は353.6パーセントで、帯の選び方では結論が変わりません。

売出価格は1平方メートルあたり29,680円で、周辺の路線価の4分の1程度です。農地であること、接道が幅4メートルの私道1本であること、下水道がなくトイレが汲取式であること、現況が賃貸中で引渡しが2026年12月下旬になることが、この価格差の要因とみられます。積算割合の高さだけで判断できる物件ではありません。

掲載写真11枚をすべて開いて確認しました。敷地は砂利敷きの広い平坦地で、西から南西の境界は生垣と金網フェンス、その根元の地面は敷地と同じ高さです。写真に写るコンクリート縁石は軽トラックのタイヤ径55センチと玄関ドアの高さ200センチで照合して0.2から0.4メートルで、土を留めているものではありません。前面の私道と敷地の接点にも段差はなく、車が直接乗り入れています。