【積算81.8%】東京都足立区・西新井大師西駅 徒歩9分の一棟マンション

⚠️前面道路は幅員3.86mの公道で、4mに届いていません。掲載にセットバックの記載はなく、要否は未確認です。また所在は「足立区西新井」とだけ書かれていて丁目が非公開のため、路線価は町丁の区画道路の値から代表値を採っています。接する道路の路線価が代表値より低い帯だった場合、積算割合が80%を下回る可能性があります。

東京都足立区西新井の一棟マンションです。日暮里・舎人ライナー「西新井大師西」駅と東武大師線「大師前」駅がいずれも徒歩9分で、2駅を使えます。楽待の掲載座標から直線で約400mに食品スーパーのライフ、約500mにファミリーレストランがあります(座標からの距離で、物件の正確な位置からの距離ではありません)。

価格は1億7,500万円。2000年2月築のRC造3階建・8戸(1DK×1・2DK×7、各40.89〜46.28㎡)で、延床416.73㎡、1階はビルトイン車庫で駐車場3台です。土地は公簿320.55㎡、所有権、第一種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%。満室賃貸中で、想定年間収入は約1,053万円、表面利回りは6.01%と掲載されています。管理の引き継ぎが条件です。

積算は令和8年分の路線価255千円/㎡(西新井5丁目の区画道路で最も多い値)で計算しています。土地は約8,174万円、RC造は築26年で残存21年のため建物は約6,145万円、積算割合は81.8%です。80%までの余裕は小さく、接する道路が245千円/㎡の帯なら79.99%になります。路線価は2024年230千円→2026年255千円と上がっています。

掲載写真2枚では、前面道路・車庫の床・門のアプローチ・左右の隣地が同じ高さで、擁壁や段差、階段接道は見当たりません。独立したRC造で、旗竿地でもありません。建物裏側の境界は写真に写っていません。