【積算144.3%】東京都豊島区・池袋駅 徒歩15分の一棟アパート

⚠️ 接道と価格について重要な注意点があります。健美家・楽待・LIFULL HOME'Sの3掲載とも接道状況・用途地域・建ぺい率・容積率・私道負担の欄が空欄で、道路の幅員・種別、セットバックの要否、再建築の可否はいずれも掲載から確認できません。外観写真の前面は幅2メートル前後のコンクリート舗装の路地で、この路地が建築基準法上の道路か敷地内通路かは写真からも判別できません。さらに売出価格3,480万円は、町丁内で最も低い路線価の帯(600,000円/平方メートル)で計算した土地の路線価総額4,127万円をも下回っており、掲載の情報だけでは価格が安い理由を説明できません。取扱会社は他の掲載では題名に「所有権×再建築可」と明記していますが、本物件の掲載にはその記載がありません。再建築の可否・接道・私道持分の有無は取扱会社への確認が要ります。

JR山手線「池袋」駅から徒歩15分、東京都豊島区西池袋4丁目の一棟売りアパートです。池袋駅西口から山手通りを越えた先の住宅地で、番地は非公開のため町丁内のどの街区にあるかは特定できていません。町丁重心からの直線距離で、セブン-イレブン西池袋4丁目店まで約170メートル、東武ストアまで約490メートル、まいばすけっとまで約450メートルです。

建物は1967年3月築の木造2階建、総戸数4戸(専有20〜25平方メートル)、延床89.16平方メートルで、現況は満室で賃貸中です。満室時の年間収入は316万8千円(月26万4千円)、表面利回りは9.10パーセントです。土地は68.79平方メートル(公簿・私道を除いた面積)、権利は所有権、地目は宅地です。価格は3,480万円で、楽待には2026年3月13日から同じ物件が掲載されており、6か月が経過しています。

令和8年分の相続税路線価は730,000円/平方メートル(路線価図44040・44031)で、西池袋4丁目の区画道路で最も多い帯を代表値としています。土地68.79平方メートルに掛けた土地の積算価格は5,021万6,700円、築59年の木造で法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円、売出価格に対する積算割合は144.3パーセントです。町丁内の帯は600,000円から780,000円の間に分かれ、最も低い600,000円の帯を採った場合でも118.6パーセントです。路線価はこの3年で550,000円(令和6年)から630,000円(令和7年)、730,000円(令和8年)へと約32.7パーセント上がっています。

写真は掲載4枚のうち外観1枚を確認しました。玄関前は路地面とほぼ同じ高さで、擁壁・階段接道・敷地内の段差は見当たりません。左側は隣地が空地で建物は独立していますが、右側の隣家との関係は写真の範囲外で、連棟でないことは確認できていません。前面道路そのものを写した写真はありません。