【積算106.8%】千葉県千葉市若葉区・都賀駅 徒歩15分の一棟マンション

西都賀五丁目は路線価図が2面にまたがり、路線価が62千円から115千円と約2倍開きます。掲載の地図座標は「西」が抜けた都賀五丁目を指しており使えないため、地図データを路線価図に重ねて較正しました。駅からの徒歩15分という距離、掲載の用途地域が2種にまたがること、外観写真に写る送電鉄塔の位置の3つが町丁北端の主要地方道沿いで一致したため、その路線の96千円を代表値としています。町丁内で最も低い62千円を採っても積算割合は88.9パーセントです。

掲載写真10枚をすべて開いて確認しました。1階ピロティ式駐車場の床は前面道路と完全に連続し、縁石の段差もありません。東側の隣地境界のブロック塀は3段で約0.6メートル、塀の左右とも地盤は道路とほぼ同じ高さです。2方向の道路に接する角地で、旗竿地でも連棟でもありません。国土地理院の5メートルメッシュ標高でも周囲80メートル四方で最大0.8メートルの差にとどまりました。

外観写真2枚とも、敷地のすぐ脇に高圧送電線の鉄塔が写っています。当方の調査では東京電力の送電線の鉄塔で、送電線が敷地の上空付近を通ります。掲載のテキストには高圧線に関する記載が一切なく、公図や区画図も掲載されていないため、建造物の築造禁止や地役権の設定があるかどうかは掲載からは確認できません。

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数47年に対して築38年のため、残り9年分の建物評価を計上しています。掲載の築年数表示は39年で1年ずれているため、記事では築年月で表記しています。