【積算186.9%】千葉県千葉市中央区・蘇我駅 徒歩16分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県千葉市中央区今井町 |
| 最寄駅 | JR京葉線 蘇我駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩16分 |
| 積算割合 | 186.9%積算 186.9% |
| 価格 | 400万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 19.5% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1974年12月築(築51年) |
| 土地面積 | 95.9㎡ |
| 建物面積 | 55.76㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 400万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 747万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 747万円 |
| 物件価格 | 400万円 |
| 積算割合 | 186.9% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 55.76㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1974年12月築(築51年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +29.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 81,000 | — |
| 2025年 | 98,000 | +21.0% |
| 2026年 | 105,000 | +7.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真15枚、同じ物件の以前の掲載に当たって、路線価・有効宅地・接道と設備の条件を確認しています。
確認できていないこと
- 竿(西側の通路)の奥行と、東側道路のセットバック面積(間口約7mと推定)は掲載に無く、写真からの推定です。通路の幅は約1.9mで2mに届かないため、建替え時の接道は東側の2項道路側で満たす前提になります。
- 水道管が隣地と共同で井戸水を使っているとの記載があり、上水道を単独で引き込めるか、その費用はいくらかは確認できていません。
- 番地が公開されておらず、今井町は離れた4か所に分かれているため、接する道路の路線価は推定した区画の最頻値です(区画内は91〜110千円/㎡)。
- 南北の隣地境界は写真に全長が写っておらず、境界全体の高低差は確認できていません。
- 残置物の量と撤去費用、床の傷みの範囲は掲載からは分かりません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
千葉県千葉市中央区今井町にある木造2階建の中古戸建です。JR京葉線「蘇我」駅から徒歩16分、京成千原線「大森台」駅から徒歩18分。掲載によると淑徳大学まで約323m(徒歩5分)で、ドラッグストアや郵便局も近いとされています(店名・距離の記載はありません)。今井町の町丁重心(国土地理院)から直線で約140mにそば店のやぶ久、約200mにセブン-イレブン、約330mにサイゼリヤがあります。いずれも町丁重心からの距離で、物件からの距離ではありません。
価格は400万円。1974年12月築(築51年)の3DKで、建物55.76㎡、土地は公簿95.90㎡です。所有権・私道負担なし、市街化区域の第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)。現況は空家で即時引渡です。想定賃料は月6.5万円(表面利回り19.5%)ですが、周辺事例からの想定値です。⚠️トイレは汲み取り式、風呂はバランス釜で、住むにも貸すにも水回りのリフォームが必須です。床の一部にも傷みがあります。以前の楽待の掲載には、水道管が隣地と共同で井戸水を使っていること(ライフラインは東側から引込可)、現況有姿・契約不適合責任免責・残置物ありと書かれていました。
⚠️接道は東側の42条2項道路(幅員約1.7m)で、建替えの際はセットバックが必要です(掲載は「再建築可能(セットバック要)」)。西側は幅約1.9mの敷地延長の通路(旗竿地の竿にあたる部分)で、軽自動車程度なら駐車できるとされています。積算は令和8年分の路線価105千円/㎡を使い、竿の部分約24.7㎡を除いた有効宅地71.2㎡で評価しています。築51年の木造のため建物の積算は0円で、積算割合は186.9%です。セットバック部分(約8㎡と見積もり)も除くと165.9%になります。路線価は2024年81千円→2025年98千円→2026年105千円と推移しています。
価格が路線価による土地評価を大きく下回るのは、旗竿の形状、幅員約1.7mの道路とセットバック、汲み取り式トイレ、井戸水と隣地共同の水道管、築51年の建物、契約不適合責任の免責といった条件が織り込まれているためと考えられます。同じ物件は2026年6月に別の会社から580万円で掲載されており、約3か月で180万円下がっています。写真では擁壁や道路との段差は見当たらず、隣家とつながっていない独立した建物です。竿とセットバックの実測面積、上水道を単独で引き込めるかは、取扱会社への確認が前提になります。
融資想定
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※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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