【積算93.3%】埼玉県川越市・川越駅 徒歩20分の戸建

岸町2丁目は路線価図が5面にまたがります。路線価図に描かれた寺院記号と注記の位置を航空写真の墓地・寺院の形状と突き合わせ、物件がどの街区にあたるかを図形の一致で特定しました。その街区の南側に接する区画道路の130千円を代表値としています。東側の幹線は135千円と一段高いため保守側を採りました。下限帯の125千円を採っても積算割合は89.7パーセントです。

敷地の西側が長田寺の墓地に直接隣接します。掲載の文章にはこの記載が一切なく、航空写真で墓石が格子状に並ぶことと、路線価図の寺院記号の位置が一致することから確認しました。建物脇の通路の突き当たりに見える高さ1.2メートルほどのブロック塀は、この墓地との境界塀です。土を留める擁壁ではありません。

掲載20枚に外観と前面道路のカテゴリはありませんが、玄関として登録された1枚が実際には屋外撮影で建物正面・アプローチ・門扉・東側の隣地境界が写っていたため、これを高解像度で開いて確認しました。玄関前は平らなタイルで段差がなく、門扉の先も連続したコンクリート舗装が平坦に続きます。国土地理院の5メートルメッシュ標高でも周囲30メートル四方で0.7メートルの差しかない平坦地でした。

掲載の構造欄は鉄骨3階建てとあるだけで、重量鉄骨か軽量鉄骨かの別が分かりません。ただし重量鉄骨の法定耐用年数34年、軽量鉄骨の22年のいずれで見ても築37年では残存年数が0となるため、建物の積算評価は0円で確定します。土地だけで価格の93.3パーセントに相当します。