【積算136.4%】埼玉県所沢市・狭山ヶ丘駅 徒歩7分の戸建

⚠️この物件は建替えに条件が付きます。掲載の注意事項には「再建築の際は北西側の位置指定道路の復元が必要」「容積率超過」「未登記の増築部分約13.94㎡あり(公課証明による)」と書かれています。再建築不可とは書かれていませんが、今の建物をそのまま建て替えられる状態ではありません。接道は東南側の私道だけで、指定幅員は4mですが現況幅員は4m未満とされ、私道172㎡のうち持分1/17が付きます。登記上の地目は山林のままです。登記の延床41.19㎡に未登記の増築約13.94㎡を足すと約55㎡となり、敷地51.00㎡に容積率100%を掛けた51㎡を上回ります。復元する道路部分の面積は掲載に無く、それが土地51.00㎡の内数であれば、建物を建てられる有効な宅地はその分狭くなり、土地の積算額も下がります。土地1㎡あたり約84,000円という価格は、こうした制約を映したものと見られます。

埼玉県所沢市狭山ケ丘2丁目の戸建賃貸です。西武池袋線「狭山ヶ丘」駅から徒歩7分、「武蔵藤沢」駅も徒歩16分です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率100%)の住宅地で、所在地(28番地)を国土地理院の住所検索で引いた地点から直線で約330mにBig-A、約430mにマミーマート、約510mにサイゼリヤがあります(店の位置は OpenStreetMap の登録によるもので、物件そのものからの距離ではありません)。建物は1968年8月築の木造2階建・2Kで、登記の延床は41.19㎡です。土地は公簿51.00㎡の所有権で、駐車場はありません。価格は430万円。現況は空室で、想定賃料や利回りの記載はありません。

路線価は令和8年分の115千円/㎡を採っています。狭山ケ丘2丁目の区画道路は110〜120千円/㎡に分かれ、その中で最も多い値です。2024年110千円→2025年115千円→2026年115千円と推移しています。物件が接する私道には路線価が付いていないため、実際の評価はこれより低くなる可能性があります(110千円なら積算割合は130.5%)。建物は築58年で木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算はゼロで、積算割合は土地だけの数字です。未登記の増築部分は床面積に含めていません。道路の復元部分が敷地の内数だったとしても、積算割合が100%を下回るのは有効な宅地が約37.4㎡を下回る場合です。

掲載写真のうち外観は、南東側の私道から撮った1枚だけです。私道と敷地はほぼ同じ高さで、道路際に高さ0.4〜0.6m程度のブロック塀と植栽帯があり、玄関までの段差は1段です。左右の隣家とは地盤の高さがそろっており、隙間のある独立した戸建てです。北西側(裏)と側面奥の境界は写真に写っていません。価格の安さは、建替え時の道路復元、容積率超過、未登記の増築、私道だけの接道という条件の裏返しと言えます。検討する場合は、再建築の条件と私道の権利関係を取扱会社と所沢市に事前に確認する必要があります。