【積算122.6%】埼玉県所沢市・狭山ヶ丘駅 徒歩6分の土地

⚠️現地の写真が1枚も掲載されておらず、接道と再建築の可否も未確認の土地です。旗竿地で、竿(路地状部分)の幅は掲載に書かれていません。区画図の比率からは約2.0〜2.1mと読めますが、2mに満たない場合は接道義務を満たさず再建築できない可能性があります。接道欄は「南東3.6m 私道」、区画図は「公道 認定幅員3.6m」と食い違っており、幅員も4mに届きません。検討にあたっては取扱会社への確認が前提になります。

埼玉県所沢市和ケ原1丁目の売地です。西武池袋線「狭山ヶ丘」駅から徒歩6分。町丁の重心から直線で約80mに食品スーパーのエコス、約480mにマミーマートがあります(物件からの距離ではありません)。

価格は380万円。土地は公簿60.00㎡の更地で、地目は山林、地勢は平坦と掲載されています。権利は所有権、市街化区域の第一種住居地域で、建ぺい率60%・容積率200%。上水道・下水道・都市ガスが使え、引渡しは現況渡しです。

積算は令和8年分の路線価115千円/㎡(和ケ原1丁目の区画道路で最も多い値)で計算しています。竿の部分(約19.5㎡)を除いた有効宅地約40.5㎡で土地は約466万円、積算割合は122.6%です。町丁内で最も低い105千円/㎡でも111.9%です。路線価は2024年110千円→2025年115千円→2026年115千円と推移しています。

価格は路線価による土地評価を下回っています。積算割合が100%を超えるのは割安さだけでなく、竿の幅、接道が私道か公道か、再建築の可否といった未確認の点が価格に織り込まれている可能性があります。写真がないため、擁壁の有無、前面道路との段差、敷地の現況も確認できていません。