【積算109.4%】埼玉県所沢市・狭山ヶ丘駅 徒歩12分の戸建

埼玉県所沢市和ケ原1丁目の戸建賃貸です。西武池袋線「狭山ヶ丘」駅から徒歩12分。北東側で幅員20mの公道に接しており、位置からみて国道463号(所沢入間バイパス)と見られます。幹線道路沿いのため、騒音や交通量には留意が要ります。楽待の掲載座標から直線で約150mに南京亭、約280mに食品スーパーのエコス、約370mにそば処吉野家があります(店の位置は OpenStreetMap の登録によるもので、物件の正確な位置からの距離ではありません)。掲載の地図にはサイゼリヤや餃子の王将なども表示されています。

価格は670万円。1971年8月築の木造2階建で、建物は68.16㎡、間取りの記載はありません。現況は賃貸中で、想定年収80.4万円(月6.7万円)、表面利回り12.00%と掲載されています。物件名の「実利12%」は想定年収を価格で割った表面利回りと同じ値で、経費を差し引いた数字かどうかは書かれていません。土地は公簿67.71㎡の所有権ですが、物件名の「約20.16坪」(約66.64㎡)と食い違います。準住居地域で、建ぺい率・容積率・地目・都市計画の欄は空欄です。注意事項は現況有姿での取引と、司法書士は売主指定であることの2点で、引渡し時期は相談です。

路線価は令和8年分の110千円/㎡を採っています。和ケ原1丁目の区画道路で最も多い値で、2024年105千円→2025年105千円→2026年110千円と推移しています。接するバイパスには125千円/㎡の路線価が付いていますが、町丁の代表値としては高い側に振れるため採らず、控えめな最頻値にしています(125千円なら積算割合124.3%)。土地面積は狭い方の66.64㎡で計算して積算割合109.4%、公簿の67.71㎡なら111.2%です。建物は築55年で木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算はゼロで、積算割合は土地だけの数字です。

掲載写真は4枚で、うち3枚はGoogleストリートビュー由来の外観(2023年)、1枚は地図です。どの面も道路と敷地はほぼ同じ高さで、擁壁や接道の段差、階段は見当たらず、両隣と隙間のある独立した戸建てです。背景に送電鉄塔が写っていますが、敷地の上に架線がかかるかは確認できていません。20mの公道に直接接し私道負担の記載もない一方、正確な土地面積と空欄になっている法令上の制限は、取扱会社への確認が要ります。