【積算124%】神奈川県川崎市麻生区・百合ヶ丘駅 徒歩15分の戸建

高石5丁目は路線価図が4面(72078/72079/72095/72096)にまたがり、帯が125Dから185Dまで開きます。まず国土地理院のアドレスAPIで町丁内の街区1〜28を座標化し、図72095に描かれた街区番号15点の図上位置と最小二乗でアフィン較正しました(残差RMS約9m、縮尺約1.11m/pt)。その結果、街区4〜18・23・25が図72095、街区1・19〜22・24が北隣の図72078、街区26〜28が東隣の図72096に載ることを確認しています。図72079は西生田・南生田で高石5丁目を含みません。 番地が非公開で街区を特定できないため、代表値は町丁内の区画道路の最頻値としました。図72095側の高石5丁目の区画道路は125D・130D×4・135D×2・140D×2・145D・150D・160D(尾根の幹線のみ175D)で、最頻値は130Dです。図72078側の北端(街区1・18〜20)は140D〜170Dと一段高くなります。保守側の130,000円/㎡を採りました。感度は、丁目内最低の125Dでも119.2%、中央値付近の140Dで133.5%、北端の170Dなら162.1%です。積算80%に届くのに必要な路線価は83,894円/㎡なので、どの帯を採っても結論は変わりません。

3年分は同じ図番号72095の同じ路線を目で追って対応づけました。令和6年125,000円 → 令和7年130,000円 → 令和8年130,000円です。エリア全体では年5,000円程度の上昇基調で、尾根の幹線は175D→170D→160Dと逆に下がっています。借地権割合の記号は一帯すべてD(60%)です。

掲載写真は3枚(外観2枚・間取り図1枚)のみです。外観2枚を実際にダウンロードして3倍に拡大して確認しましたが、どちらも建物を真下から見上げるアングルで、敷地の地表面・前面道路・敷地境界が画角に入っていません。写真1の右下に隣地との金網フェンスが写るものの、フェンス両側の地盤が見えないため土留めの高さは推定できませんでした。したがって擁壁・前面道路との段差・階段接道・法面のいずれも判定できていません。連棟かどうかも確定していません。 他サイトでの補完も試みました。健美家の同一物件掲載は楽待と全く同じ3枚(画素数まで一致)、取扱会社の自社サイトは物件画像がプレースホルダのみ、SUUMOとHOME'Sの麻生区一覧には未掲載でした。athomeはボット確認ページが返り到達できていません(認証の突破は行っていません)。

写真の代わりに国土地理院の標高データ(1mレーザ測量)で補強しました。高石5丁目の街区1〜28を座標化し、各街区中心と±15m四方の計140点を実測したところ、丁目全体の標高は73.9〜115.2m(比高41.3m)、街区中心を囲む30m四方の高低差は中央値6.35mでした。多摩丘陵のひな壇造成地に典型的な地形です。ただし街区ごとの差が大きく、駅から徒歩15分に相当する中央の台地部(街区14〜18・20)は高低差0.8〜2.3mと比較的平坦で、周縁の街区2・5・21〜23・25は9.6〜14.4mと急でした。番地が非公開のため、この物件がどちらに当たるかは特定できていません。

前面道路の種別が掲載媒体の間で食い違っています。楽待は「公道 南4.00m」、健美家と取扱会社の自社サイトは「私道」です。保守側を採って私道として扱いました。ただし私道負担面積・私道面積はどの媒体でも空欄で、負担の有無も面積もわかりません。共有持分の別筆であれば控除は不要です。判断が分かれる場合は両方の数字を示す方針なので併記すると、控除なしの積算は124.0%、仮に私道負担20㎡を控除した場合は107.3%です。どちらでも80%は維持されます。 土地の権利は所有権、地目は宅地、市街化区域・第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地権・建築条件付のいずれの記載もありません。接道は南側幅員4.00mの一方向で、セットバックの記載もありませんでした。

木造・1977年1月築で築49年です。法定耐用年数22年を27年超過しているため建物の積算価格は0円で計算しました。積算124.0%は土地だけの数字です。間取りは4LDK・延床112.46㎡で、1階がLDK約11.0帖と和室約6.0帖、2階が洋室3室(約9.8帖・約10.0帖・約4.9帖)と納戸の構成です。 現況は月13.0万円で賃貸中のオーナーチェンジです。想定年収156.0万円、表面利回り10.00%。引渡しは相談、取引態様は仲介です。所在地の公開は丁目までで番地は非公開でした。情報登録日・更新日ともに2026年8月29日、次回更新予定日は2026年11月27日です。