【积算124%】神奈川县川崎市麻生区・百合丘站步行15分钟的独栋

高石5丁目的路线价图横跨4张(72078/72079/72095/72096)，价格带从125D到185D相差甚远。我们首先使用国土地理院地址API将町丁内的街区1〜28坐标化，与图72095上标注的15个街区编号的图上位置进行最小二乘仿射校准(残差RMS约9米、比例尺约1.11米/pt)。结果确认街区4〜18、23、25位于图72095，街区1、19〜22、24位于北侧的图72078，街区26〜28位于东侧的图72096。图72079为西生田和南生田，不包含高石5丁目。 由于番地非公开、无法特定街区，代表值采用町丁内区划道路的最频值。图72095一侧的高石5丁目区划道路为125D、130D×4、135D×2、140D×2、145D、150D、160D(仅山脊干线为175D)，最频值为130D。图72078一侧的北端(街区1、18〜20)则高出一档，为140D〜170D。我们保守采用了130,000日元/㎡。灵敏度方面，丁目内最低的125D也有119.2%，中位数附近的140D为133.5%，北端的170D则为162.1%。达到积算80%所需的路线价为83,894日元/㎡，因此无论采用哪一档都不会改变结论。

3年份数据通过在同一图号72095上追踪同一路线进行对应：令和6年125,000日元→令和7年130,000日元→令和8年130,000日元。区域整体呈每年5,000日元左右的上涨趋势，而山脊干线则相反，从175D→170D→160D持续下降。借地权比例符号全域为D(60%)。

刊登照片仅有3张(外观2张、户型图1张)。我们实际下载了2张外观照片并放大3倍确认，但两张都是从建筑正下方仰视的角度，宅地地表面、前方道路、宅地边界均未进入画面。照片1的右下角虽然拍到了与邻地之间的金属网围栏，但围栏两侧的地面不可见，因此无法推定挡土高度。故挡土墙、与前方道路的高低差、台阶接道、法面均无法判定，连栋与否也未能确定。 我们也尝试通过其他网站补充。另一门户网站的同一房源刊登是完全相同的3张照片(连像素数都一致)，经办公司自有网站的房源图片仅有占位图，SUUMO和HOME'S的麻生区列表中未刊登该房源。还有一个网站返回了机器人验证页面无法到达(我们没有尝试突破验证)。

作为照片的替代，我们使用国土地理院标高数据(1米激光测量)进行了补充。将高石5丁目的街区1〜28坐标化，对各街区中心及其±15米见方共计140个点进行实测，结果标高为73.9〜115.2米(高差41.3米)，街区中心周围30米见方的高低差中位数为6.35米。这是多摩丘陵梯田式造地的典型地形。不过各街区之间差异很大，相当于距车站步行15分钟的中央台地部分(街区14〜18、20)高低差为0.8〜2.3米较为平坦，而周边的街区2、5、21〜23、25则为9.6〜14.4米较陡。由于番地非公开，我们无法特定该房源属于哪一侧。

前方道路的种别在刊登媒体之间存在出入。一方标注为「公道 南4.00米」，另一门户网站和经办公司自有网站则标注为「私道」。我们采取保守立场按私道处理。但私道负担面积和私道面积在所有媒体上均为空白，负担的有无和面积都不明。若为共有持份的独立地块则无需扣除。由于判断存在分歧，我们并列给出两个数字：不扣除时积算为124.0%，假设扣除私道负担20㎡时为107.3%。两者均维持在80%以上。 土地权利为所有权，地目为宅地，位于市街化区域、第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%。没有关于不可重建、但书道路、崖条例、借地权、附带建筑条件的任何记载。接道为南侧宽度4.00米的单向接道，也没有后退的记载。

建筑为木结构、1977年1月建成，房龄49年。已超过法定耐用年限22年达27年，因此建筑积算价格按0日元计算，积算124.0%是仅凭土地得出的数字。户型为4LDK、延床面积112.46㎡，一层为约11.0帖的LDK和约6.0帖的和室，二层为3间洋室(约9.8帖、约10.0帖、约4.9帖)和储藏室。 现状为月租13.0万日元的出租中业主变更型房源。预想年收入156.0万日元，表面收益率10.00%。交房时期面议，交易形态为中介。所在地仅公开到丁目、番地非公开。信息登记日和更新日均为2026年8月29日，下次更新预定日为2026年11月27日。