【積算218.4%】千葉県千葉市稲毛区・作草部駅 徒歩6分の戸建

令和8年分の路線価図01099で作草部を読みました。掲載の所在地が町名までで地番がないため、掲載されている周辺施設の距離(ドラッグストア170m・コンビニ300m・スーパー450m)から丁目を絞り込んでいます。これらはいずれも天台寄りにあり、作草部2丁目の重心からでは300mに収まらないため、対象は作草部1丁目の北寄りと判断しました。1丁目の区画道路は96D・97D・105D×2・110D×6・115D・120D・130Dで、最頻値の110D(110,000円/㎡)を代表値としています。 感度を確認しました。仮に2丁目だったとして町内最低の90Dを採っても積算160.8%、1丁目の最低帯96Dなら171.5%、幹線寄りの130Dなら232.2%です。丁目の推定が外れても80%を大きく上回るため、結論は変わりません。3年分は同じ図の同じ路線を目で追い、令和6年99,000円 → 令和7年105,000円 → 令和8年110,000円と確認しました。借地権割合の記号は図中すべてD(60%)です。

価格が安い理由を掲載から拾いました。土地単価は498万円÷88.95㎡=約5.6万円/㎡で、路線価110,000円/㎡の約51%です。掲載に明記されているのは「現況有姿」「境界非明示」「リフォーム推奨」「駐車スペース無し」の4点。室内写真を見ると和室主体の畳・襖・砂壁、浴室はタイル貼りに古いステンレス浴槽、キッチンは古い一体型流し台、洗面・トイレも未更新で、ほぼ手を入れずに放置された状態です。全面リフォームが前提になります。

接道状況の欄がブランクで、前面道路の方位・幅員・種別がいずれも掲載されていません。再建築が可能かどうかを掲載から確認できない状態です。売主は再建築不可の物件には備考の冒頭にその旨を明記する運用をとっており(同社の他の掲載で確認)、本物件にはその記載がありませんが、記載がないことは再建築可能の証明にはなりません。あわせて「駐車スペース無し」の明記があり、外観写真も建物全景を3〜4mの至近から急角度で見上げて撮っていることから、前面道路は狭いとみられます。

掲載9枚をすべてダウンロードして目視しました。門扉は道路面からほぼ直接開く形で、内側と外側の地面の差は門扉下の沓摺分だけです。門柱のブロック横目地から1段20cmを確認し、インターホン化粧板(高さ約18cm)とクロスチェックして土留め高は約0.15〜0.25m。階段はなく、段差も1m未満なので除外事由に当たりません。左側は化粧レンガ塀で両側の地盤が同レベル、法面・切土斜面もありません。右隣地側のブロック塀だけは基部が画角の外にあり、左右の地盤差を直接確認できていません。

連棟(棟割長屋)ではないことを確認しました。左隣家との間には隙間があり、独立した軒・縦樋・外壁仕上げの違いが見て取れます。玄関まわりの接写でも右隣家との間に数十cmの隙間と縦樋がありました。旗竿地の兆候もなく、門扉のすぐ奥が玄関アプローチです。国土地理院の標高データでも周辺街区は標高19〜21mのほぼ平坦な台地で、谷筋は70〜90m離れています。

木造・1981年12月築で築44年です。法定耐用年数22年を22年超過しているため建物の積算価格は0円として計算しました。積算196.5%は土地だけの数字です。建物は木造2階建て4DK・延床102.67㎡。ライフラインは公営水道・公共下水・都市ガスですが、掲載に「間取り・設備・瑕疵は前所有者からの聴取に基づく記載で現況と異なる可能性がある」との注記があります。