【积算218.4%】千叶县千叶市稻毛区・作草部站步行6分钟的独栋

我们在令和8年度路线价图01099上读取了作草部。由于刊登的所在地只到町名、没有地番，我们根据刊登中的周边设施距离(药妆店170米、便利店300米、超市450米)缩小了丁目范围。这些设施都靠近天台一侧，而作草部2丁目的重心到天台重心超过300米，因此判断对象位于作草部1丁目的北侧。1丁目的区划道路为96D、97D、105D×2、110D×6、115D、120D、130D，我们采用了最频值110D(110,000日元/㎡)作为代表值。 我们确认了灵敏度。即使假设是2丁目并采用町内最低的90D也有积算160.8%，1丁目的最低档96D为171.5%，靠近干线的130D为232.2%。即使丁目的推定有误也大幅超过80%，结论不会改变。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年99,000日元→令和7年105,000日元→令和8年110,000日元。借地权比例符号在图中全部为D(60%)。

我们从刊登中寻找价格便宜的理由。土地单价为498万日元÷88.95㎡＝约5.6万日元/㎡，仅为路线价110,000日元/㎡的约51%。刊登中明确写有4点：「现况有姿」「境界不明示」「建议翻新」「无停车位」。查看室内照片可见以和室为主的榻榻米、拉门、砂壁，浴室为瓷砖贴面配旧不锈钢浴缸，厨房是旧式一体化水槽，洗面台和卫生间也未更新，基本处于未加打理的放置状态，需要以全面翻新为前提。

接道状况栏为空白，前方道路的方位、宽度、种别均未刊登，无法从刊登内容确认是否可以重建。卖方对于不可重建的房源有在备注开头明确注明的做法(已在该公司其他刊登中确认)，本房源没有该记载，但没有记载并不能证明可以重建。此外明确写有「无停车位」，外观照片也是从3〜4米的近距离以陡峭仰角拍摄，由此可以推断前方道路较窄。

我们下载了刊登的全部9张照片并进行了目视确认。门扉从道路面几乎直接开启，内外地面的差异仅为门扉下的门槛部分。通过门柱砌块的横向接缝确认1层＝20厘米，并与对讲机装饰板(高约18厘米)交叉核对，挡土高度约为0.15〜0.25米。没有台阶，高低差不足1米，因此不构成排除事由。左侧为装饰砖墙，两侧地面同高，也没有法面和切土斜面。只有右侧邻地一侧的砌块围墙基部位于画面之外，无法直接确认两侧的地面高差。

我们确认了这不是连栋(共用墙长屋)。与左侧邻家之间有缝隙，可以看出各自独立的屋檐、落水管和不同的外墙饰面。玄关周围的特写照片中也可以确认与右侧邻家之间有数十厘米的缝隙和落水管。也没有旗杆地的迹象，门扉后方紧接玄关通道。国土地理院的标高数据显示周边街区是标高19〜21米的平坦台地，谷底在70〜90米之外。

木结构、1981年12月建成，房龄44年。已超过法定耐用年限22年达22年，因此建筑积算价格按0日元计算，积算196.5%是仅凭土地得出的数字。建筑为木结构2层4DK、延床面积102.67㎡。生活设施为公营自来水、公共下水、城市燃气，但刊登中注明「户型、设备、瑕疵均依据前所有者的口述记载，可能与现况不同」。