【積算90.4%】神奈川県横浜市戸塚区・東戸塚駅 徒歩20分の土地

区画図に「間口2mの旗竿地です」と明記されており、接道状況も「東 4.0m 公道 接面2.0m」です。竿の奥行きと面積は掲載されていないため、区画図の外周を実測しました。図の外周ポリゴンを掲載面積105.90㎡に合わせると縮尺は20.39px/mとなり、この較正で竿の間口が1.96mと出ます。図中の注記「2m」および接道欄の「接面2.0m」と2%以内で一致するので較正は妥当と判断しました。竿の奥行は10.45mで、面積は約21.5㎡です。 有効宅地は105.90−21.5=84.40㎡。判断が分かれる部分なので両方の数字を示すと、竿を控除した場合の積算は90.4%、控除しない場合は113.5%です。代表値には保守側の控除ありを採りました。私道負担は掲載「−」で別筆の共有私道もなく、竿以外の控除はありません。

平戸2丁目は路線価図が4面(68038/68039/68052/68053)にまたがり、区画道路の帯が145Dから195Dまで35%も開きます。掲載HTMLの座標は地番が入力されていない丁目レベルのもので、路線価図に落とすと隣の平戸3丁目に入ってしまうため使えませんでした。代わりに、路線価図に注記のある施設3点(平戸幼稚園・横浜平戸郵便局・平戸第五公園)の実座標を使い、図68038の単一図内だけでアフィン較正しています(残差は各点1.2m以内、縮尺は約1:2500)。図番号をまたぐ外挿はしていません。 そのうえで掲載の周辺施設距離6件(三王山公園350m・境木中学校650m・平戸小学校950m・コンビニ500m・バス停徒歩2分・東戸塚駅徒歩20分)から図上の位置を最小二乗で求めたところ、平戸2丁目の街区34の内側に落ちました。三王山公園まで349m(掲載350m)、バス停まで153m(掲載約150m)とよく一致し、掲載の地図ピンより当てはまりが5倍良い結果です。

街区34を囲む区画道路は西側165D・北側170D・東〜南側150Dです。保守側を採って最も低い150D(150,000円/㎡)を代表値としました。感度としては、平戸2丁目全域の最安値である145Dを採っても積算87.4%、町丁の最頻値170〜180Dなら102.5〜108.5%です。竿21.5㎡を控除したうえでなお、町丁内のどの帯を採っても80%を割りません(80%到達に必要な路線価は132,701円/㎡で、平戸2丁目にこれを下回る路線は存在しません)。3年分は同じ図の同じ路線を追い、令和6年145,000円 → 令和7年150,000円 → 令和8年150,000円です。借地権割合の記号はD(60%)。なお掲載の特記事項に「区画整理地内」とあるため路線価の付いていない個別評価地域かを最初に確認しましたが、当該街区を囲む道路には3年とも路線価が付されており、換地処分済みの区画整理地という意味でした。

現地写真8枚と区画図を開いて確認しました。竿(通路)は道路と同レベルの平坦なコンクリート土間で、道路境界に段差はありません(側溝天端との10cm程度)。玄関から竿の方向を撮った写真では通路から門扉、玄関まで一段も階段がなく、玄関写真でも扉が土間タイルに直付けで、外部階段はありません。階段接道にも接道段差にも当たりません。 南側の隣地境界は道路に面した化粧ブロック塀で、横目地を実測すると2段=約0.40m。通路沿いの境界コンクリート壁も、上に載るアルミメッシュフェンス(規格高80cm)と比較して壁部分はその半分から3分の2程度で、土留め高は約0.4〜0.6m(隣地側が高い)です。基準物2つがほぼ一致しており、上限値の0.6mを採っても1m未満でした。庭側は鉄柵が地面から直に立ち上がり、背後の隣地壁もほぼ同レベルで段差はありません。

地勢の「高台」表記と眺望写真について確認しました。これは平戸2丁目全体が標高52〜58mの尾根上にあり、東戸塚の谷筋を見下ろすためのもので、敷地自体がひな壇に載っていることを示すものではありません。国土地理院の1mレーザ測量データで敷地周辺32m四方を4mメッシュで実測したところ、標高52.0〜56.2mの緩斜面(東へ約11%の一様勾配)で、隣接する4mセル間の最大差は約1.0m。1m以上の急なジャンプ、つまり擁壁やひな壇の段にあたる地形は検出されませんでした。

土地の権利は所有権、私道負担なし、市街化区域・第1種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率80%、第1種高度地区、法22条区域です。国土法届出・セットバック・条件等はいずれも「−」で、再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載は本文・ポイント欄・備考のいずれにもありません。建築条件もなし。上水道・下水道・都市ガス・電気・側溝が整備されています。現況は建物有で現況渡し、即引渡し可、取引態様は媒介です。