【积算90.4%】神奈川县横滨市户塚区・东户塚站步行20分钟的土地

区划图上明确标注「间口2米的旗杆地」，接道状况也是「东 4.0米 公道 接面2.0米」。由于杆部的进深和面积均未刊登，我们实测了区划图的外周。将外周多边形按刊登面积105.90㎡校准后得出比例尺20.39px/m，在此校准下杆部间口为1.96米，与图中注记的「2米」及接道栏的「接面2.0米」误差在2%以内，因此校准是妥当的。杆部进深10.45米，面积约21.5㎡。 有效宅地为105.90−21.5＝84.40㎡。由于这是判断存在分歧的部分，我们并列给出两个数字：扣除杆部时积算为90.4%，不扣除时为113.5%。代表值采用了保守的扣除方案。私道负担在刊登中为「−」，也没有独立地块的共有私道，因此除杆部外没有其他扣除。

平户2丁目的路线价图横跨4张(68038/68039/68052/68053)，区划道路的价格带从145D到195D相差35%。刊登HTML中的坐标是未输入地番的丁目级别定位，落图后会进入相邻的平户3丁目，无法使用。因此我们改用图上有注记的3处设施(平户幼儿园、横滨平户邮局、平户第五公园)的实际坐标，仅在图68038单张图内进行仿射校准(各点残差1.2米以内，比例尺约1:2500)。没有进行跨图号的外推。 然后从刊登的6处设施距离(三王山公园350米、境木中学650米、平户小学950米、便利店500米、巴士站步行2分钟、东户塚站步行20分钟)用最小二乘法求出图上位置，结果落在平户2丁目的街区34内。到三王山公园349米(刊登350米)、到巴士站153米(刊登约150米)，吻合度比刊登自带的地图标记好5倍。

街区34周围的区划道路为西侧165D、北侧170D、东〜南侧150D。我们采取保守立场，采用了最低的150D(150,000日元/㎡)。灵敏度方面，即使采用平户2丁目全域的最低值145D也有积算87.4%，町丁的最频值170〜180D则为102.5〜108.5%。即使扣除21.5㎡的杆部，町丁内无论采用哪一档都不会跌破80%(达到积算80%所需的路线价为132,701日元/㎡，平户2丁目不存在低于此值的路线)。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年145,000日元→令和7年150,000日元→令和8年150,000日元。借地权比例符号为D(60%)。另外，刊登的特记事项中有「区划整理地内」，因此我们首先确认了是否属于没有公布路线价的个别评价地区，结果该街区周围的道路3年都标有路线价，属于换地处分已完成的区划整理地。

我们打开了8张现场照片和区划图。杆部(通道)是与道路同高的平坦混凝土地坪，道路边界没有台阶(与边沟顶端最多相差10厘米)。从玄关向杆部方向拍摄的照片中，从通道经门扉到玄关没有一级台阶，玄关照片中门也是直接安装在地坪瓷砖上，没有外部台阶。既不属于台阶接道也不属于接道高差。 南侧邻地边界是面向道路的装饰砌块围墙，实测横向接缝为2层＝约0.40米。通道沿线的边界混凝土墙与其上的铝制网格围栏(规格高80厘米)相比，墙体部分约为其一半到三分之二，挡土高度约0.4〜0.6米(邻地一侧较高)。两个基准物基本一致，即使采用上限值0.6米也不足1米。庭院一侧铁栅栏从地面直接立起，背后的邻地墙也基本同高，没有高低差。

我们确认了「高台」的地势标注和眺望照片的实际含义。这是因为平户2丁目整体位于标高52〜58米的山脊上、俯瞰东户塚的谷地，而非宅地本身位于梯田式台地上。使用国土地理院1米激光测量数据以4米网格实测宅地周边32米见方，结果为标高52.0〜56.2米的缓坡(向东约11%的均匀坡度)，相邻4米单元格之间的最大差约1.0米。未检测到1米以上的急剧落差，即挡土墙或梯田台阶的特征。

土地权利为所有权，无私道负担，位于市街化区域、第1种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%，第1种高度地区、法22条区域。国土法申报、后退、条件等均为「−」，正文、要点栏、备注中都没有关于不可重建、但书道路、崖条例的记载。也不是附带建筑条件的房源。上水道、下水道、城市燃气、电、边沟均已配备。现状为带建筑物，以现况交付、可立即交房，交易形态为中介。