【積算94.9%】埼玉県所沢市・新所沢駅 徒歩19分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県所沢市岩岡町 |
| 最寄駅 | 西武新宿線 新所沢駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 94.9%積算 94.9% |
| 価格 | 2,990万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1981年3月築(築45年) |
| 土地面積 | 270.33㎡ |
| 建物面積 | 172.97㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 2,990万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,838万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,838万円 |
| 物件価格 | 2,990万円 |
| 積算割合 | 94.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 270.33㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 172.97㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1981年3月築(築45年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +6.1%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 99,000 | — |
| 2025年 | 99,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 105,000 | +6.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載に売主自身の積算計算が「販売価格に対する割合約104%」と書かれていました。その数字が路線価図と合っているかを確かめるところから始め、そのうえで自分でも測り直しています。物件の座標が町丁の重心しか公開されていなかったので、位置の特定にも手順を踏みました。
確認できていないこと
- 接道は「私道 南西5.00m」ですが、私道負担面積の欄が空欄で、位置指定道路かどうかも掲載から断定できません。区画図の掲載もありませんでした。仮に50㎡級の私道負担が実在した場合は積算が77.4%まで下がるため、私道の持分と道路種別は重要事項説明で確認が必要です。
- B棟南東側の境界塀は、基準物の取り方によって0.8mとも1.3mとも読めました。隣地の地盤が塀の天端の高さにないことは確認できましたが、1mの線に近いため現地での確認をおすすめします。
- 戸建2棟一括ですが、掲載の築年月は1981年3月の1棟分のみで棟別の記載がありません。外観写真では同一年代・同一仕様に見えます。木造で法定耐用年数を超えているため建物の積算は0円で結論に影響しませんが、修繕履歴は棟ごとに確認が必要です。
- 物件の位置は掲載の周辺施設距離とOpenStreetMapの実在店舗との照合で特定しており、誤差は±約80mです。この誤差の範囲に105Dと115Dの街区の境目が含まれるため、地番が判明すれば個別の路線価が確定します。
- 2戸とも賃貸中の満室稼働ですが、現況賃貸中のため室内の状態を内覧で確認できません。表面利回り8.67%は現行賃料ベースですが、退去時の原状回復と設備更新の費用は読みにくい点に注意が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武新宿線「新所沢」駅から徒歩19分、所沢市岩岡町に出た2,990万円の戸建2棟一括です。土地270.33㎡・延床172.97㎡、木造2階建て、5DK×2戸(80.00㎡・92.97㎡)。2戸とも賃貸中の満室稼働で、保証会社の加入済み、駐車スペースは計3台。表面利回りは8.67%です。取引態様は売主のため仲介手数料はかかりません。
積算評価は94.9%でした。相続税路線価は令和8年分で105,000円/㎡(路線価図34010)。土地270.33㎡に掛けて2,838万円になります。木造の法定耐用年数22年を23年超過しているため建物の積算価格は0円で、この数字は土地だけで出しています。
掲載には売主の計算として「土地積算価格 約3,109万円 販売価格に対する割合約104%」と書かれています。これは115,000円/㎡を前提にした数字で、路線価図と照らすと確かに図中の115Dを採った計算であり、水増しではありません。ただし物件の位置は105Dの街区と115Dの街区のちょうど境目にあたり、どちらに属するかを断定できませんでした。数値が食い違うときは積算が低く出る方を採る方針なので、保守側の105,000円/㎡を採用して94.9%としています。売主提示の104%と当サイトの94.9%の差は、この街区の取り方から生じています。
位置の特定には手間をかけました。掲載の座標が町丁の重心で、そのまま使うと新所沢駅まで直線1,537mとなり「徒歩19分」と物理的に整合しないためです。掲載の周辺施設距離3点(西富小学校450m・向陽中学校600m・新所沢駅徒歩19分)から位置を解いて候補を2点に絞り、OpenStreetMapの実在店舗と照合しました。ローソン・スリーエフ所沢向陽町店まで259m(掲載「約300m 徒歩4分」と一致)、ヨークフーズまで直線910m=道路約1.1km(掲載「約1.1km 徒歩15分」と一致)で、岩岡町の南東端・所沢入間バイパス沿いと確定しています。
感度は、隣の115Dを採れば104.0%、110Dなら99.5%、令和6・7年の99Dを当てはめても89.5%です。積算80%に届くのに必要な路線価は88,484円/㎡で、岩岡町のどの路線価を採っても80%を下回りません。
写真は掲載10枚をすべて確認しました。2棟とも敷地の地盤が前面道路とほぼ同レベルで、門柱・駐車スペースが道路から段差なく連続しています。階段接道も法面もなく、旗竿地でもありません。隣地境界は3か所とも確認し、A棟北西側がブロック1〜2段(0.2〜0.4m)、A棟北東側がブロック4段(0.8〜1.0m)、B棟南東側が化粧ブロック塀です。国土地理院の標高データでも周辺約200m四方は標高77.1〜79.6mの一様な約1.2%勾配で、段丘崖や人工的な切盛りによる段差は現れませんでした。
注意点として、接道が「私道 南西5.00m」で私道負担面積の欄が空欄です。位置指定道路かどうかを掲載から断定できず、区画図の掲載もありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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