【积算94.9%】埼玉县所沢市・新所沢站步行19分钟的独栋

刊登的坐标是町丁重心，直接使用会得出到新所沢站直线1,537米的结果，与所述的步行19分钟在物理上不符。因此我们从刊登给出的3处设施距离(小学450米、中学600米、车站19分钟)解出位置。会得到2个候选，但其中一个到车站直线1,211米(按道路换算1,520米，与19分钟吻合)，另一个为1,450米不符。再与OpenStreetMap的实际店铺照合，前者到罗森・Three F 所沢向阳町店259米(刊登为约300米、4分钟)，到York Foods直线910米＝道路约1.1公里(刊登为约1.1公里、15分钟)；后者到York Foods为1,264米＝道路约1.5公里，不符。物件位于岩冈町的东南端、所沢入间绕道沿线，误差约±80米。

路线价图没有文本图层，因此作为图像读取。以图34010的西富小学和图34022的向阳中学的学校符号进行校准，相对于实际距离东西218.3米、南北696.4米，得出0.4885米/像素(130dpi、比例尺1:2500)，x方向的预测值1,014.9像素与实测1,013像素相差2像素(约1米)。读取和校准均在图34010内完成，没有跨图号的外推。 物件200米以内的区划道路为105D(绕道东侧)、110D(紧邻北侧)、115D(绕道西侧)3条。绕道本身的140D、155D属于干线，不作为代表值。物件正好位于105D街区与115D街区的交界处，在±80米的误差下可能落在任一侧，因此采用了最频值且保守的105D(105,000日元/㎡)。

我们验证了刊登中卖方的计算「土地积算价格 约3,109万日元 相当于销售价格的约104%」。3,109万除以270.33㎡约为115,000日元/㎡，对应图中的115D。卖方的计算与路线价图相符，并非虚高。但由于物件可能属于105D街区，我们遵循采用积算较低一方的方针，使用105,000日元/㎡得出94.9%。 灵敏度方面：115D为104.0%，110D为99.5%，即使将令和6・7年的99D套用到令和8年也有89.5%。达到积算80%所需的路线价为88,484日元/㎡，岩冈町不存在低于此值的路线。3年份数据追踪图34010的同一路线：令和6年99,000日元、令和7年99,000日元、令和8年105,000日元(西侧路线同样呈105D→110D→115D的上升)。相关路线的借地权比例符号全部为D(60%)。

我们将登记的270.33㎡全额作为有效宅地面积。直接读取详情页确认私道负担面积栏为空。没有旗杆地和倾斜部分的记载，照片中2栋也都直接面向道路，不存在通道部分。 但接道标注为西南侧5.00米私道，是否为位置指定道路无法从刊登判断，也没有区划图。由于这是判断存在分歧的部分，我们给出灵敏度：假设承担5米私道的一半(2.5米×间口20米＝50㎡)，有效宅地为220.33㎡、积算77.4%；承担30㎡则为84.4%，20㎡为87.9%。只有50㎡级别的未记载负担实际存在时，结论才会反转。

我们下载并目视了刊登的全部10张照片(外观2张、户型图2张、室内6张)。没有区划图和测量图。关于前方道路(西南・5米私道)，2栋的宅地地面都与道路面基本同高。B栋的照片中，门柱、门扉、停车位从沥青路面无落差地连接，仅有路缘石相当的数厘米抬起。A栋的混凝土停车地坪也与道路平接。边界没有台阶，也没有台阶接道、法面、切土斜面。 3处邻地边界均已确认。A栋西北侧为1〜2层砌块(约0.2〜0.4米)加铸铁围栏，邻地地面基本同高。A栋东北侧为砌块围墙，数横向接缝为4层约0.8米，以邻家一层窗台(离地约0.9米)交叉核对为0.8〜1.0米。B栋东南侧为装饰砌块围墙加铝制围栏：接缝为约0.8米，而以门柱的投信口(离地约1.1米)为基准则全高约1.3米。但将围栏缝隙放大10倍后发现，邻地公寓的砖墙接缝一直延续到围墙顶端以下，说明邻地地面并不在围墙顶端的高度。我们判断这是兼作遮挡的边界围墙，而非挡土墙。

我们用国土地理院的标高数据佐证了地形。以5×5网格实测物件周边200米见方，结果为标高77.1〜79.6米的均匀约1.2%坡度，任何位置都没有阶地崖和人工切填。宅地15〜20米宽度范围内的自然高差约0.2米，从地形上看也不存在1米以上的挡土墙。