【積算103.3%】千葉県松戸市・北松戸駅 徒歩10分の戸建

掲載ページに物件の写真が1枚もありませんでした。取得に失敗したのではなく、掲載側にギャラリーそのものが存在しません(ページ内の画像はすべて「条件が近い物件」や取扱会社の他物件のサムネイル、それにバナーでした)。他の3サイトを総当たりしても同一物件の別掲載は見つからず、写真を補えませんでした。 したがって次の5点はいずれも未判定です。擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道かどうか、旗竿地かどうか(竿の面積を差し引く必要があるか)、そして連棟・棟割長屋かどうか。土地60.28㎡・延床54.20㎡・1972年築という狭小地なので、最後の連棟は特に確認が必要な項目です。

写真の代わりに地形を調べました。地番が確定していないため物件そのものは測れませんが、上本郷一帯を国土地理院の標高データで実測したところ、町内に約22mの崖線が走っていることが分かりました。北松戸駅が標高3.8m、上本郷1番地が4.0m、2900番地が6.0mと北松戸工業団地側は低地なのに対し、4000番地は28.7m、専修大学松戸中高のある3621番地は27.8mと台地上にあります。路線価図09070・09083・09084の基図にも、上本郷一帯には崖記号(線に短い直交ハッチ)が多数描かれています。擁壁や接道の段差が発生しやすい地形だということです。

掲載の所在地は「松戸市上本郷」の町名までで、丁目も地番もありません。上本郷は路線価図が9面にまたがるため、地番注記による座標較正で1本の路線に確定させることができませんでした。そこで「北松戸駅徒歩10分」という条件から候補を4面(09069/09070/09083/09084)に絞り、その全面を読んで上本郷の帯の上限と下限を実測しています。 実測した帯は、図09070の南東部が最頻120D・最低98D(狭小な路地1本のみ)・115D、図09084の北東部が110D・120D・140D・145Dで中央から南部は155D〜175D、図09083の東部が140D〜175Dでした。図09069の上本郷は北松戸工業団地で205D〜235Dですが、中小工場・大工場地区なので第一種低層住居専用地域の本物件には当たりません。最も保守的な図09070の120D(120,000円/㎡)を代表値としています。

感度を確認しました。最頻の120Dで103.3%、実測した中で最も低い98D(狭小な路地1本)でも84.4%、駅寄りの下限110Dで94.7%、140Dで120.6%、上限175Dなら150.7%です。つまり上本郷の住宅系路線価の全レンジで80%を上回ります。積算80%に届くのに必要な路線価は92,900円/㎡で、これは上本郷で実測したどの住宅系路線価よりも低い値です。位置の推定に誤差があっても結論は変わりません。3年分は同じ図の同じ路線を目で追い、令和6年105,000円 → 令和7年110,000円 → 令和8年120,000円と確認しました。借地権割合の記号はD(60%)です。

土地60.28㎡(公簿)をそのまま有効宅地面積としました。私道負担面積の欄は空欄で、傾斜部分の記載もありません。ただし旗竿地かどうかは写真も区画図も1枚もないため判定できず、竿の面積を差し引く処理は行っていません。判断が分かれる部分なので感度を示すと、仮に縦列2台分の竿(幅3m×奥行10m=30㎡)があった場合は有効宅地30.28㎡・土地積算363万円となり積算は51.9%まで下がります。この一点で結論が反転します。

接道状況の欄が空欄で、前面道路の方位・幅員・種別がいずれも掲載されていません。再建築が可能かどうかを掲載から確認できない状態です。土地の権利は所有権、市街化区域・第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、地目は宅地です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・擁壁・高低差・連棟・建築条件付の記載は掲載本文中に一切ありませんでした。現況は空室あり、駐車場付き、取引態様は一般媒介です。なお表面利回り15.40%は掲載値で、想定年間収入は非公開でした。