【积算103.3%】千叶县松户市・北松户站步行10分钟的独栋

刊登中没有该房源的任何照片。这并非获取失败：刊登本身就没有相册(页面上的图片全部属于「条件相近的房源」、经办公司的其他房源或广告横幅)。我们搜索了其他3个门户网站，也没有找到同一房源的其他刊登，无法补充。 因此以下5点均无法判定：是否有挡土墙及挡土高度、与前方道路是否有高低差、是否为台阶接道、是否为旗杆地(是否需要扣除杆部面积)、是否为连栋(共用墙长屋)。土地60.28㎡、延床54.20㎡、1972年建成，最后一点尤其需要确认。

作为照片的替代，我们查看了地形。由于地番未确定，无法实测房源本身，但用国土地理院标高数据实测上本乡后发现，町内有约22米的崖线穿过。北松户站标高3.8米、上本乡1番地4.0米、2900番地6.0米，属于靠近工业园区的低地；而4000番地达28.7米、专修大学松户中高所在的3621番地为27.8米，位于台地上。路线价图09070、09083、09084的基图上，上本乡一带也画有大量崖记号。这是容易产生挡土墙和接道高低差的地形。

刊登的所在地只到「松户市上本乡」，既没有丁目也没有地番。上本乡横跨9张路线价图，因此无法通过地番注记的坐标校准确定到某一条路线。于是我们用「北松户站步行10分钟」的条件将候选缩小到4张图(09069/09070/09083/09084)，并全部读取以确定上本乡价格带的上下限。 实测的价格带：图09070东南部最频值120D、最低98D(仅一条狭窄小路)、115D；图09084东北部为110D、120D、140D、145D，中部至南部升至155D〜175D；图09083东部为140D〜175D。图09069的上本乡是北松户工业园区，为205D〜235D，但属于中小工厂・大工厂地区，不适用于第一种低层住居专用地域的本房源。我们采用了最保守的图09070的120D(120,000日元/㎡)。

我们确认了灵敏度。最频值120D为103.3%；即使采用实测中最低的98D(仅一条狭窄小路)也有84.4%；靠近车站的下限110D为94.7%；140D为120.6%；上限175D则为150.7%。上本乡的住宅系价格带在全部区间内都超过80%。达到积算80%所需的路线价为92,900日元/㎡，低于我们在上本乡实测的任何一个住宅系路线价，因此位置的不确定性不会改变结论。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年105,000日元、令和7年110,000日元、令和8年120,000日元。借地权比例符号为D(60%)。

我们将登记的60.28㎡全额作为有效宅地面积。私道负担面积栏为空白，也没有倾斜部分的记载。但由于没有照片和区划图，无法判定是否为旗杆地，因此未进行杆部面积的扣除。由于这是判断存在分歧的部分，给出灵敏度：假设存在纵列2台车的杆部(3米×10米、30㎡)，有效宅地将为30.28㎡、土地积算363万日元，比例降至51.9%。仅这一点就会使结论反转。

接道状况栏为空白，未记载道路的方位、宽度、种别。无法从刊登内容确认是否可以重建。土地权利为所有权，位于市街化区域、第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%，地目为宅地。刊登正文中完全没有关于不可重建、但书道路、崖条例、挡土墙、高低差、连栋、附带建筑条件的记载。现状为部分空置，附带停车位，交易形态为一般中介。表面收益率15.40%为刊登值，预想年收入未公开。