【積算81.8%】東京都八王子市・八王子駅 徒歩13分の土地

掲載に「土地102.14㎡のうち路地状部分18.41㎡を含む」と明記された旗竿地です。竿は敷地面積の内側にあるので対象になりますが、宅地として使えない竿は積算から差し引いています。有効宅地は102.14−18.41=83.73㎡です。 判断が分かれる部分なので両方示すと、竿を控除した83.73㎡で計算すると土地積算1,800万円・積算割合81.8%(積算80%に届くのに必要な路線価は210,200円/㎡)。控除せず掲載どおり102.14㎡で計算すると2,196万円・99.8%(同172,300円/㎡)です。代表値には保守側の控除ありを採りました。

南新町は路線価図55064の1面のみに載っており、図をまたぐ曖昧さがありません。所在地「南新町13-9」の13は街区番号なので、図上の丸囲み13の街区がそのまま対象です。 裏取りとして座標較正も行いました。国土地理院のアドレスAPIで南新町の4・8・13・15・20・23番の街区代表点を取得し、図上の丸囲み番号の位置(PDF座標)と最小二乗で対応づけています。縮尺は約1.05〜1.11m/ptで、経度方向と緯度方向が5%以内で一致し、北が上向きという前提が成り立ちました。13番の予測位置は丸囲み13の街区の内側に落ちます。検証に使った4番(八王子年金事務所)は予測位置と実測が約3mで一致しました。

街区13を囲む道路は令和8年で北235C・西230C・南225C・東215Cの4本だけです。街区の内部に道路はなく、これより安い帯に接する余地がありません。竿がどの道路に出ているかは掲載に区画図がなく確定できないため、4本のうち最も低い東側の215C(215,000円/㎡)を代表値としました。 感度は、東215Cで81.8%、南225Cで85.6%、西230Cで87.5%、北235Cで89.4%。どの接道を採っても80%を上回るので、接道の特定誤差では結論が変わりません。幹線寄りの北側275Cや西の高い帯は街区13に接していないので採っていません。3年分は同じ図の同じ路線を追い、令和6年190,000円 → 令和7年195,000円 → 令和8年215,000円。北・南・西の路線も同じ傾向で上がっています。借地権割合の記号は周辺一帯すべてC(70%)です。なお特徴欄に「区画整理地内」とありますが、当該街区には路線価が正常に付されており、周辺の最低値から推定する必要はありませんでした。八王子市は倍率地域が混在するので確認しましたが、ここは倍率地域ではありません。

現地写真4枚(前面道路含む現地1枚・現地土地3枚)をすべて高解像度でダウンロードして目視しました。区画図の掲載はありません。前面道路際は低いコンクリートブロック塀のみで、歩道様の舗装面と敷地面はほぼ同レベル。段差は20〜30cm程度で、階段接道はありません。 西側の隣地境界には現場打ちコンクリートの擁壁があり、敷地側が高くなっています。隣地の地盤に据えられたエアコン室外機(標準機で高さ0.63m、大型でも0.75m)と笠木の天端がほぼ同じ高さで、敷地の土面は笠木天端のすぐ下まで来ているため、土留め高は約0.55m(誤差を見込んで上限0.7m)です。東側はブロック塀で隣地側が高く、敷地側から見た横目地3段と笠木で約0.6m、土留め高は約0.5m(上限0.6m)。北側(奥)のブロック塀の先は隣地駐車場でほぼ同レベルでした。法面・傾斜地・養生シートは4枚のいずれにも写っていません。

写真だけでは土留め高の推定に幅が出るため、国土地理院の1mレーザ測量データで裏取りしました。街区点を中心に2m間隔で16m四方、5m間隔で40m四方を実測したところ、2m格子では標高117.6〜118.3m(全体の較差0.7m、隣接セル間の最大差0.3m)、40m四方に広げても117.5〜118.5m(較差1.0m)で、1m級の段差はどこにも存在しません。写真判定の各境界0.5〜0.6mと整合し、敷地の周囲すべてについて土留め高1m未満と確定できました。

土地の権利は所有権、地目は宅地です。私道負担・道路は「無」。用途地域は近隣商業地域で建ぺい率80%・容積率300%、準防火地域です。その他制限事項に「準防火地域、隣地の下水管越境あり」とあります。建築条件はなく、特徴欄の「建物プラン例有り」は参考プランで請負会社を特定するものではありません。現況は更地で解体費はかかりません。取扱はリケンエナジー有限会社、取引態様は売主の直販です。なお接道の方位・幅員の記載が掲載になく、接道状況欄そのものがありません。