【积算81.8%】东京都八王子市・八王子站步行13分钟的土地

刊登中明确写有102.14㎡「含通道部分18.41㎡」，即旗杆地。杆部包含在所载土地面积内因此符合对象条件，但杆部无法作为建筑用地使用，所以我们做了扣除。有效宅地为102.14−18.41＝83.73㎡。 由于这是判断存在分歧的部分，两个数字并列：扣除杆部后土地积算为1,800万日元、比例81.8%(达到积算80%所需的路线价为210,200日元/㎡)；不扣除则为2,196万日元、99.8%(所需172,300日元/㎡)。代表值采用了保守的扣除方案。

南新町仅刊载于路线价图55064一张，没有跨图的暧昧性。所在地「南新町13-9」中的「13」是街区编号，因此图上带圈的13就是对象街区。 作为验证，我们通过国土地理院地址API取得南新町4、8、13、15、20、23番的街区代表点，与图上带圈编号的位置用最小二乘法对应(经度81,606pt/度、纬度105,254pt/度，即约1.05〜1.11米/pt，两轴在5%以内一致且北朝上)。13番的预测位置落在带圈13的内侧。用于验证的4番(八王子年金事务所)的预测位置与实测相差约3米。

街区13在令和8年恰好被4条道路围绕：北235C、西230C、南225C、东215C。街区内部没有道路，因此不存在接触更低价格带的余地。由于刊登中没有区划图，无法确定杆部通向哪条道路，我们采用了4条中最低的东侧215C(215,000日元/㎡)。 灵敏度方面：东215C为81.8%，南225C为85.6%，西230C为87.5%，北235C为89.4%。无论采用哪条接道都超过80%，因此不确定性不会改变结论。北侧干线的275C和西侧较高的价格带都不与街区13相接，故未采用。3年份数据追踪同一图的同一路线：令和6年190,000日元、令和7年195,000日元、令和8年215,000日元，北、南、西侧路线也同步上涨。该区域的借地权比例符号全部为C(70%)。特征栏中提到「区划整理地内」，但该街区正常标有路线价，无需从周边价格带推算。也不是倍率地区——由于八王子市混有倍率地区，这一点值得确认。

我们以高分辨率下载并查看了全部4张现场照片(含前方道路1张、现地土地3张)。刊登中没有区划图。道路边只有低矮的混凝土砌块围墙，人行道状的铺装面与宅地面基本同高，高差为20〜30厘米，没有台阶接道。 西侧边界有现浇混凝土挡土墙，宅地一侧较高。设置在邻地地面上的空调室外机(标准机高0.63米、大型机0.75米)与压顶顶端基本同高，宅地的土面延伸到压顶正下方，挡土高度约0.55米(上限估计0.7米)。东侧边界为砌块围墙且邻地一侧较高，从宅地一侧看为3道横向接缝加压顶约0.6米，挡土高度约0.5米(上限0.6米)。北侧(深处)砌块围墙之外是邻地停车场，基本同高。4张照片中都没有出现法面、倾斜地和养护布。

由于仅凭照片在挡土高度的推定上会有幅度，我们用国土地理院1米激光测量数据进行了佐证。以街区点为中心，用2米网格实测16米见方、5米网格实测40米见方，结果2米网格为117.6〜118.3米(幅度0.7米，相邻单元格最大差0.3米)，扩大到40米见方也是117.5〜118.5米(幅度1.0米)。任何位置都不存在米级落差。这与照片判定的各边界0.5〜0.6米相吻合，可以确定宅地周围全部的挡土高度都不足1米。

土地权利为所有权，地目为宅地。私道负担和道路均为「无」。用途地域为邻近商业地域，建蔽率80%、容积率300%，准防火地域。其他限制事项记载为「准防火地域、邻地的下水管越界」。没有建筑条件，特征栏中的「有建筑方案例」是参考方案，不会将买方绑定到特定承包商。宅地为更地，不产生拆除费用。卖方为Riken Energy有限公司，直接销售。需要注意的是，刊登中没有前方道路的方位和宽度记载——接道状况栏本身就不存在。