【積算106.8%】千葉県市川市・妙典駅 徒歩6分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 千葉県市川市塩焼2丁目 |
| 最寄駅 | 東京メトロ東西線 妙典駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 106.8%積算 106.8% |
| 価格 | 11,500万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.84% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1997年12月築(築28年) |
| 土地面積 | 232.17㎡ |
| 建物面積 | 363.94㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 7,429万円 |
| 建物積算価格 | 4,855万円 |
| 積算価格合計 | 12,284万円 |
| 物件価格 | 11,500万円 |
| 積算割合 | 106.8% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥320,000/㎡ × 土地面積 232.17㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 363.94㎡ × 残存耐用年数19年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1997年12月築(築28年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 290,000 | — |
| 2025年 | 310,000 | +6.9% |
| 2026年 | 320,000 | +3.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
所在地が塩焼2丁目までの公開で番地がなく、掲載HTMLにも緯度経度が入っていませんでした。掲載側が出している「駅まで道路距離480m」と「コンビニまで約100m」の2つの距離から街区を絞り込み、路線価図を図上で較正して路線価を確定させた記録です。
確認できていないこと
- 掲載内で総戸数が9戸と6戸に割れています。当サイトは専有面積の内訳と間取り図に整合する6戸を採りましたが、積算には影響しない一方で収益の見方は変わるため、戸数と各戸の賃料は資料での確認が必要です。年間想定家賃収入672万円・表面利回り5.84%という掲載値がどの戸数を前提にしているかも併せてご確認ください。 なお2026年8月30日に楽待でも同一物件の掲載が見つかり、そちらは総戸数6戸(44.71〜63.70㎡)と明記されていました。6戸という読みは裏付けが取れています。
- 番地が公開されていないため、路線価は塩焼2丁目1〜2番という街区単位での特定にとどまります。地番が判明すれば接道路線が1本に確定します。1〜2番を囲む路線の帯は320Dから400Dで、この範囲では積算割合は106.8%から123.0%です。
- エレベーターの有無は掲載の中で扱いが揺れています。設備アイコンはオフで、間取り図も階段と外廊下のみの階段室型に見えます。RC造3階建の6戸という規模から当サイトは無しとして扱いましたが、現地での確認をおすすめします。
- 築28年のRC造で、残存耐用年数は19年です。大規模修繕の実施状況と修繕履歴、給排水管の更新状況は資料でのご確認をおすすめします。管理費等・修繕積立金の記載は掲載にありません。
- 土地面積232.17㎡は公簿の数値です。実測面積と境界の確定状況は要確認です。カースペースは1台分で車種制限があり、現在はオーナーが使用しています。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東京メトロ東西線「妙典」駅から徒歩6分(道路距離480m)、千葉県市川市塩焼2丁目に出た1億1,500万円の一棟売マンションです。RC造3階建・1997年12月築(築28年)、土地232.17㎡(公簿・約70坪)・延床363.94㎡。大成建設の施工で、現況は賃貸中のオーナーチェンジ、年間想定家賃収入672万円・表面利回り5.84%です。
積算評価は106.8%でした。内訳は土地が7,429万円、建物が4,855万円で、合計1億2,285万円になります。相続税路線価は令和8年分で320,000円/㎡(路線価図05127)。建物はRC造の再調達単価330,000円/㎡・法定耐用年数47年で計算し、築28年・残存19年から4,855万円です。路線価は令和6年290,000円 → 令和7年310,000円 → 令和8年320,000円と、2年で10.3%上がっています。
所在地は塩焼2丁目までの公開で番地がありません。掲載HTMLにも緯度経度が入っていなかったため、掲載側が出している2つの距離から街区を絞り込みました。ひとつは「妙典駅まで道路距離480m」、もうひとつは「セブンイレブン市川塩焼1丁目店まで約100m」です。国土地理院のアドレスAPIで塩焼2丁目の1番から14番までをすべて座標化し、妙典駅からの直線距離を計算したところ、道路距離480m以内に収まりうるのは1番(直線372m)と2番(356m)だけでした。3番は488m、10番は496mで、残りはすべて500m超あり、道路距離が直線距離を下回ることはないので成立しません。塩焼1丁目に最も近いのも1番です。
そのうえで路線価図05127に載る塩焼1丁目の3・4・5・6・2番と塩焼2丁目1番の計6点を座標化し、図上座標へ最小二乗で変換しました(残差4〜14m、縮尺約1.09m/pt)。較正後の位置で1番・2番を囲む路線は3系統あり、区画道路が320D、カルフォルニア通りが340D、塩焼1丁目との境界の幹線が400Dです。代表値は幹線に引っ張られないよう、区画道路の最頻値320Dを保守側で採りました。
掲載の接道は「北西12.0m公道」で幅員が大きく、実際には340Dか400Dの路線に接している可能性のほうが高いとみています。その場合の積算割合は110.9%(340D)から123.0%(400D)です。逆に町丁内の最低値である05133側の310Dを採っても104.8%、令和6年水準の290Dまで落としても100.8%。帯のどこを採っても80%を大きく上回るため、街区の絞り込みに誤差があっても結論は変わりません。借地権割合の記号は3年とも60%のDです。
写真は現地外観3枚(うち前面道路を含む広角2枚)とカースペースを取得して確認しました。北西の前面道路は12m公道でセンターライン付きの2車線、路面は完全に平坦で、敷地面はほぼ道路と同じ高さです。道路と敷地の間は標準的な縁石と歩道帯のみで、段差は同じ写真に写る軽自動車のタイヤ径(約0.57m)と玄関ドア高(約2.0m)の2つの基準でクロスチェックして0.10〜0.20m。上限を採っても0.2m未満です。カースペースは道路から緩やかなスロープで続いていて、敷地内に段はありません。前面の生垣は内外で地盤高が同じで土留めとしては機能しておらず、東西の隣地とも地盤は同レベルで擁壁・法面・養生シートはありません。国土地理院の標高データで周辺5点を実測しても標高1.1〜1.9mとほぼ平坦でした。
一点、掲載の中で戸数が食い違っています。アピールポイントは「総戸数9戸」、備考は「総住戸数6戸」、その他物件情報の総戸数欄は空欄です。専有面積の内訳(44.71㎡×1戸・59.95㎡×2戸・63.70㎡×3戸)と間取り図の住戸番号(101/102/201/202/301/302)はいずれも6戸で整合するため、当サイトでは6戸として扱っています。積算の計算には戸数は影響しませんが、収益の見方は変わります。うち3戸が賃貸中、1戸が空室、2戸がオーナー使用中です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。