【积算106.8%】千叶县市川市・妙典站步行6分钟的整栋住宅楼
物业概要
| 所在地 | 千叶县市川市塩焼2丁目 |
| 最近车站 | 东京地铁东西线 妙典站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 106.8%积算 106.8% |
| 价格 | 11,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 5.84% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1997年12月建成(房龄28年) |
| 土地面积 | 232.17㎡ |
| 建筑面积 | 363.94㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 7,429万日元 |
| 建筑积算价格 | 4,855万日元 |
| 积算价格合计 | 12,284万日元 |
| 物业价格 | 11,500万日元 |
| 积算比例 | 106.8% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥320,000/㎡ × 土地面积 232.17㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 363.94㎡ × 剩余耐用年数19年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1997年12月建成(房龄28年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +10.3%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 290,000 | — |
| 2025年 | 310,000 | +6.9% |
| 2026年 | 320,000 | +3.2% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
所在地只公开到盐烧2丁目、没有地番，刊登HTML中也没有经纬度。这是从刊登方提供的「到车站道路距离480米」和「到便利店约100米」两个距离缩小街区范围，再在路线价图上做图上校准以确定路线价的记录。
尚未确认的事项
- 刊登中总户数在9户与6户之间分歧。本站采用了与专有面积构成和户型图相吻合的6户。虽不影响积算，但会改变收益的读法，因此户数与各户租金需通过资料确认。年预想租金收入672万日元・表面收益率5.84%这一刊登值以哪个户数为前提，也请一并确认。 另外，2026年8月30日在楽待也发现了同一物件的刊登，其中明确记载总户数6户(44.71〜63.70㎡)。6户这一判读已获得佐证。
- 由于地番未公开，路线价只能确定到盐烧2丁目1〜2番这一街区单位。若地番查明，接道路线即可确定为一条。围绕1〜2番的路线价格带为320D至400D，此范围内积算比率为106.8%至123.0%。
- 关于有无电梯，刊登中的处理不一致。设备图标为关闭，户型图看起来也只有楼梯和外走廊。考虑到RC结构3层6户的规模，本站按无电梯处理，但建议在现场确认。
- 房龄28年的RC结构，剩余耐用年数为19年。建议通过资料确认大规模维修的实施情况与维修履历、给排水管的更新状况。刊登中没有管理费等与维修储备金的记载。
- 土地面积232.17㎡为公簿数值，实测面积与边界确定状况需确认。停车位为1台且有车型限制，目前由业主使用。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
东京地铁东西线「妙典」站步行6分钟(道路距离480米)、位于千叶县市川市盐烧2丁目的整栋出售住宅楼，售价1亿1,500万日元。钢筋混凝土结构3层，1997年12月建成(房龄28年)，土地232.17㎡(公簿・约70坪)、延床363.94㎡。由大成建设施工，现状为出租中的业主变更型房源，年预想租金收入672万日元、表面收益率5.84%。
积算评估为106.8%。构成为土地7,429万日元、建筑4,855万日元，合计1亿2,285万日元。令和8年份继承税路线价为320,000日元/㎡(路线价图05127)。建筑按钢筋混凝土重置单价330,000日元/㎡、法定耐用年数47年计算，房龄28年、剩余19年，得4,855万日元。路线价从令和6年290,000日元、令和7年310,000日元到令和8年320,000日元，2年上涨10.3%。
所在地只公开到盐烧2丁目、没有地番，刊登HTML中也没有经纬度。因此我们从刊登方提供的两个距离缩小街区范围：一是「到妙典站道路距离480米」，二是「到7-Eleven市川盐烧1丁目店约100米」。用国土地理院的地址API将盐烧2丁目1番至14番全部坐标化，计算距妙典站的直线距离，结果能容纳于道路距离480米之内的只有1番(直线372米)和2番(356米)。3番为488米、10番为496米，其余均超过500米——由于道路距离不会低于直线距离，这些都不成立。距盐烧1丁目最近的也是1番。
在此基础上，我们将同载于图05127的盐烧1丁目3・4・5・6・2番与盐烧2丁目1番共6点坐标化，以正北为基准用最小二乘法变换为图上坐标(残差4〜14米，比例尺约1.09米/pt)。校准后的位置上，围绕1番・2番的路线有3个系统：区划道路320D、加利福尼亚通340D、与盐烧1丁目交界的干线400D。为避免被干线拉高，代表值保守地采用区划道路的最频值320D(320,000日元/㎡)。
刊登的接道为「西北12.0米公路」，宽度较大，实际接的更可能是340D或400D的路线，那样积算比率为110.9%(340D)至123.0%(400D)。反之，即使采用町丁内最低值即05133侧的310D也有104.8%，降至令和6年水准的290D也有100.8%。任何价格带都远高于80%，因此街区缩小范围的误差不会使结论反转。借地权比例符号3年均为D(60%)。
我们取得并查看了现场外观3张(其中含前面道路的广角2张)和停车位的照片。西北侧前面道路是带中心线的双车道12米公路，路面完全平坦，宅地面与道路几乎同高。道路与宅地之间只有标准的路缘石和人行带。落差用同一照片中轻型厢式车的轮胎直径(约0.57米)和玄关门高(约2.0米)两个基准交叉核对，为0.10〜0.20米，即使取上限也不足0.2米。停车位从道路以缓坡相连，宅地内没有台阶。前面的绿篱位于一层高度的低矮植栽带上，内外地盘同高，不具备挡土功能；东西两侧邻地地盘也同高，没有挡土墙、法面或养护布。国土地理院的标高数据在周边5点实测为1.1〜1.9米，基本平坦。
刊登中有一处对不上：户数。卖点栏写「总户数9户」，备注栏写「总住户数6户」，其他物件信息的总户数栏为空白。专有面积的构成(44.71㎡×1户・59.95㎡×2户・63.70㎡×3户)与户型图的住户编号(101/102/201/202/301/302)都是6户且相互吻合，因此本站按6户处理。户数不影响积算计算，但会改变收益的读法。其中3户出租中、1户空置、2户由业主使用。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。