【積算169.7%】千葉県松戸市・北国分駅 徒歩14分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県松戸市大橋574-5 |
| 最寄駅 | 北総線 北国分駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩14分 |
| 積算割合 | 169.7%積算 169.7% |
| 価格 | 680万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 8.82% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1978年9月築(築48年) |
| 土地面積 | 88.77㎡ |
| 建物面積 | 60.61㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 680万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,154万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,154万円 |
| 物件価格 | 680万円 |
| 積算割合 | 169.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥130,000/㎡ × 土地面積 88.77㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 60.61㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1978年9月築(築48年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +18.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 110,000 | — |
| 2025年 | 120,000 | +9.1% |
| 2026年 | 130,000 | +8.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
松戸市大橋は大半が市街化調整区域の倍率地域で、路線価が付いているのは細い帯の内側だけです。掲載の地図座標と国土地理院の住所検索がその境界をまたいで約130m割れたため、掲載の固定資産税額から逆算して、どちら側にあるかを確定させた記録です。
確認できていないこと
- 取引態様は売主ですが、備考に「本件は三為案件となります」「弊社とコンサルティング契約を締結頂きます」、案件が成立しないこともある旨の記載があり、通常の仲介や売主直売とは形態が異なります。購入にあたって売主とリースバックに関するコンサルティング契約を結ぶ必要があるため、契約の内容と費用負担は事前のご確認をおすすめします。
- 掲載に用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況・都市計画区域・私道負担面積・建築確認番号のいずれも記載がなく、再建築可否も書かれていません。当サイトの調べでは国土数値情報の上では第一種低層住居専用地域(建ぺい50%・容積100%)に該当する区域ですが、これは掲載側の記載ではありません。接道と再建築の可否は行政の窓口での確認が必要です。
- 南西へ15〜25mの地点から比高約10mの樹林斜面が立ち上がっています。敷地自体は標高データで平坦と確認できましたが、南西側の隣地境界に擁壁があるかどうか、千葉県のがけ条例が適用されるかどうかは写真からは判定できていません。現地確認をおすすめします。
- 公簿面積は88.77㎡ですが、登記所備付地図で読んだ形状から算出した面積は80.47㎡で、約9%小さくなっています。積算は保守側ではなく公簿面積で計算していますので、公図実測の80.47㎡で計算した場合の積算割合は153.8%です。実測面積と境界の確定状況はご確認ください。
- 売主は大橋エリアの土地成約事例4件の平均㎡単価約18.9万円から売価想定を約1,660万円としていますが、挙げられた事例の㎡単価は9.2万円から26.9万円まで3倍近い開きがあります。大橋は市街化区域と市街化調整区域が混在するエリアのため、この平均値をそのまま本物件に当てはめるのは慎重に見たほうがよい数字です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
北総線「北国分」駅から徒歩14分、千葉県松戸市大橋574-5に出た680万円の中古戸建てです。土地88.77㎡(公簿)・建物60.61㎡、木造2階建て、1978年9月築(築48年)。現況は居住中のオーナーチェンジで、月額賃料5万円・表面利回り8.82%です。
積算評価は169.7%でした。相続税路線価は令和8年分で130,000円/㎡。土地88.77㎡に掛けて1,154万円になり、価格680万円を大きく上回ります。築48年なので建物の積算価格は0円で、この数字は土地だけで出しています。路線価は令和6年110,000円 → 令和7年120,000円 → 令和8年130,000円と、2年で18.2%上がっています。
この物件で最初に確かめたのは、路線価が付いているかどうかでした。松戸市大橋は路線価図4面(09159・09160・09166・09167)にまたがり、大半が市街化調整区域の倍率地域です。市街化区域は北西から南西寄りの帯だけで、この帯の内側か外側かで結論が正反対になります。
図の位置合わせは、09166上に注記のある4つの公園(萩町公園・北国分第二公園・ゆきやなぎ公園・大橋公園)を座標化し、図上位置と最小二乗で対応づけました(縮尺0.985m/pt、残差7m以内)。検証として国土数値情報の用途地域ポリゴンを同じ変換で重ねたところ、ポリゴンの境界が路線価の付いた区域の外周と、また「倍率地域」の注記位置と一致しました。
ところが番地レベルの座標が割れました。掲載HTMLの地図座標は市街化区域の内側、国土地理院の住所検索で引いた「大橋574番地」は倍率地域側で、両者は約130m離れており、市街化区域の境界線がちょうどその間を通ります。地理院の番地点は574・575・580・590が同じ点に丸められる字単位の代表点で、この判断には精度が足りません。
決め手にしたのは掲載の固定資産税でした。年税45,366円という数字を、小規模住宅用地の特例(6分の1)と築48年木造の経年減点補正率の下限(0.20)を前提に逆算すると、土地の固定資産税評価額は約930万円、㎡あたり約105,000円になります。路線価に換算すると11〜12万円/㎡で、この道路の令和6年110,000円・令和7年120,000円と一致します(固定資産評価は令和6年が基準年度)。逆に倍率地域だと仮定すると土地評価額は㎡あたり約16万円が必要になり、隣接する市街化区域の路線価を上回ってしまって成立しません。建物側で辻褄を合わせようとしても、築48年60.61㎡の木造に250万円の評価が必要になり、これも成立しません。よって物件は市街化区域側、路線価の付く地域にあると判断しました。
感度としては、大橋の市街化区域内で最も低い区画道路である115,000円/㎡を採っても150.1%、後述する公図実測の80.47㎡で計算しても153.8%です。どちらも80%を大きく上回るため、誤差で結論は変わりません。借地権割合の記号はDの60%です。
土地の形状は登記所備付地図で確認しました。574-5は約12.2m×12.7mのほぼ整形地で、旗竿地の竿にあたる部分はありません。隣接する574-7から574-10(各約11㎡)と574-12(1.4㎡)は別筆なので控除していません。ただし公図上の面積は80.47㎡で、掲載の公簿88.77㎡より約9%小さい点は留意が必要です。
写真は掲載の全6枚を確認しましたが、現地の外観は夜間に撮られた玄関まわりの1枚だけで、前面道路の写真も敷地境界や裏手の写真もありません。見えた範囲では、玄関ポーチは沓脱石と踏み段2段で、玄関ドア高200cmを基準にすると1段約15cm、合計約0.3mです。ポーチ前の地面は平坦なコンクリート土間で、写る範囲に土留めの壁はありません。両隣の建物が至近に迫る密集地です。
一方、前面道路との高低差と、南西側の隣地境界に擁壁があるかどうかは写真から判定できていません。国土地理院の標高データで周辺を10m間隔の7×7で実測したところ、敷地の推定位置は標高11.0〜11.3mの平坦地でしたが、南西へ15〜25mの地点から地盤が急に立ち上がり20.5〜22.3mに達します。比高は約10mで、空中写真でも同じ方向に樹林に覆われた斜面(谷戸の法面)が帯状に走っています。敷地そのものが平坦であることは確認できましたが、南西側の擁壁の有無と千葉県のがけ条例の適用可能性は、写真からは否定も肯定もできませんでした。
取引条件にも注意が必要です。取引態様は売主ですが、備考に「本件は三為案件となります」「弊社とコンサルティング契約を締結頂きます」、案件が成立しないこともある旨が書かれており、通常の仲介や売主直売とは形態が異なります。購入にあたって売主とリースバックに関するコンサルティング契約を結ぶ必要があります。現況は居住中のオーナーチェンジで、賃借人は2年の普通賃貸借契約を希望、月額賃料5万円、固定資産税は年45,366円です。
なお掲載には用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況・都市計画区域・私道負担面積・間取り・駐車場・建築確認番号のいずれも記載がなく、再建築可否も書かれていません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。