【积算169.7%】千叶县松户市・北国分站步行14分钟的独栋

北总线「北国分」站步行14分钟、位于千叶县松户市大桥574-5的二手独栋住宅，售价680万日元。土地88.77㎡(公簿)、建筑60.61㎡，木结构2层，1978年9月建成(房龄48年)。现状为居住中的业主变更型房源，月租5万日元、表面收益率8.82%。

积算评估为169.7%。令和8年份继承税路线价为130,000日元/㎡，乘以土地88.77㎡得1,154万日元，大幅超过680万日元的售价。房龄48年，建筑积算价格为0日元，这个数字仅凭土地得出。路线价从令和6年110,000日元、令和7年120,000日元到令和8年130,000日元，2年上涨18.2%。

对这个房源最先确认的是路线价是否存在。松户市大桥横跨4张路线价图(09159・09160・09166・09167)，大部分是市街化调整区域的倍率地区。市街化区域只有从西北到西南一侧的一条带，位于这条带的内侧还是外侧，会使结论完全相反。

图上定位的做法是：将标注于09166上的4处公园(荻町公园・北国分第二公园・雪柳公园・大桥公园)坐标化，与图上位置用最小二乘法对应(比例尺0.985米/pt，残差7米以内)。作为验证，我们用同一变换叠加了国土数值信息的用途地域多边形，多边形的边界与标有路线价区域的外周、以及「倍率地区」注记的位置均一致。

但地番级别的坐标出现了分歧。刊登HTML中的地图坐标落在市街化区域内侧，而用国土地理院地址检索查到的「大桥574番地」落在倍率地区一侧，两者相距约130米，市街化区域的边界线正好从两点之间通过。地理院的地番点将574・575・580・590归并为同一点，属于字级别的代表点，精度不足以作此判断。

作为决定依据的是刊登中的固定资产税。以年税45,366日元为起点，在小规模住宅用地特例(六分之一)与房龄48年木结构的经年减点修正率下限(0.20)的前提下反推，土地的固定资产税评估额约为930万日元，即每㎡约105,000日元。换算为路线价是11〜12万日元/㎡，与该道路令和6年的110,000日元、令和7年的120,000日元一致(固定资产评估以令和6年为基准年度)。反之若假定为倍率地区，土地评估额需要每㎡约16万日元，这会超过相邻市街化区域的路线价，无法成立。若改从建筑一侧凑合，则房龄48年、60.61㎡的木结构需要250万日元的评估额，同样无法成立。因此判定物件位于市街化区域一侧，即标有路线价的地区。

关于敏感度：即使采用大桥市街化区域内最低的区划道路115,000日元/㎡也有150.1%，以后述公图实测的80.47㎡计算也有153.8%。两者都远高于80%，误差不会改变结论。借地权比例符号为D、60%。

土地的形状通过登记所备付地图确认。574-5是约12.2米×12.7米的近似规整地，没有旗杆地的杆部。相邻的574-7至574-10(各约11㎡)与574-12(1.4㎡)属于不同笔，因此未作扣除。不过公图上的面积为80.47㎡，比刊登的公簿88.77㎡小约9%。

我们查看了刊登的全部6张照片，但现场外观只有夜间拍摄的玄关一带1张，既没有前面道路，也没有宅地边界和背面的照片。在可见范围内，玄关门廊有踏石和2级踏步，以玄关门高200厘米为基准，每级约15厘米、合计约0.3米。门廊前的地面是平坦的混凝土地坪，画面内没有挡土墙。两侧邻栋建筑紧邻。

与前面道路的高低差，以及西南侧邻地边界是否有挡土墙，无法从照片判定。我们用国土地理院的标高数据以10米间距对7×7范围实测：宅地推定位置为标高11.0〜11.3米的平坦地，但从西南方向15〜25米处地盘急剧抬升，达到20.5〜22.3米。高差约10米，航空照片上同方向也有一条被树林覆盖的斜坡(谷户的法面)呈带状延伸。宅地本身是平坦的，但西南侧是否存在挡土墙、千叶县崖条例是否适用，从照片既无法否定也无法肯定。

交易条件也需要注意。交易形态为卖方直售，但备注中写明本件为「三为」转售安排、需与刊登公司签订咨询合同，并注明案件未必能够达成。购买时需与卖方签订关于售后回租的咨询合同。现状为居住中的业主变更型，承租人希望签订2年的普通租赁合同，月租5万日元，固定资产税年45,366日元。

另外，刊登中没有用途地域、建蔽率、容积率、接道状况、都市计划区域、私道负担面积、户型、停车场、建筑确认编号的任何记载，也没有写明能否重建。