【積算89.1%】東京都江戸川区・瑞江駅 徒歩15分の戸建

有効宅地は掲載の58.52㎡(実測)から私道負担3.3㎡を引いた55.22㎡としました。SUUMOの土地面積欄は私道負担を含む表記が通例のためです。 掲載の記載は「共有持分3.3㎡×(1/1)」です。当サイトは私道負担が分数表記の場合は別筆とみなして控除しない扱いをしていますが、1分の1は共有者のいない自己負担分を意味するため、この例外には当たらないと判断して控除側を採りました。控除しない場合の土地積算は1,492万円で積算割合94.5%になります。どちらを採っても80%を上回るため、結論は変わりません。

前面道路は北西3.4m幅で4m未満です。掲載にセットバックの記載はありませんが、建築基準法42条2項道路の可能性が高いとみています。 中心振分けで0.3m後退するとして、間口を約5m(土地58.52㎡・建ぺい率60%で1階の床面積が約35㎡になる形状からの推定)とすると追加の控除は1.5㎡です。この場合の有効宅地は53.72㎡、土地積算1,369万円、積算割合86.7%になります。最も厳しく積んでもこの水準です。ただし私道負担3.3㎡が既にセットバック分を表している可能性もあり、その場合は二重に引くことになります。セットバックの要否は行政窓口での確認が必要です。

江戸川1丁目は路線価図4面(53090・53091・53099・53100)の接合部にまたがるため、座標較正で位置を確定させました。路線価図にテキストレイヤーがないので画像として読み、図上の街区番号を国土地理院のアドレスAPIで座標化しています(江戸川一丁目の9番・10番・13番・14番・17番・20番・1番)。 掲載HTMLの地図座標は9番の代表点から約33mでした。この点から江戸川小学校(街区1番)まで直線316mで、掲載の「江戸川小学校400m・徒歩5分」と整合します(直線距離と道路距離の比1.26は妥当な範囲です)。物件は53090の南東隅から53099の北東隅にかけての境目、9番から14番付近と判断しました。

物件近傍の区画道路は、53090側(10・13・14・17〜20番の格子街区)が265D一色、53099側(9番・江戸川一丁目南公園の周辺)が255D・275D・280Dです。保守側の255D(255,000円/㎡)を代表値に採りました。 感度も確認しました。町丁全体の区画道路の帯は210Dから310Dです(篠崎街道沿いの幹線320C〜340Cは代表値に採りません)。最頻値の265Dなら積算92.6%、外れ値を除いた下限235Dでも82.1%。80%を割るのは町丁南東端の行き止まり路地210D(街区2番、小学校至近)と西端215Dの2本だけですが、この位置なら小学校まで100m台になり掲載の400mと矛盾するため物件の所在地ではありません。3年分は同一図53099の同じ区画(街区9番東側の道路)を目で追って対応づけ、令和6年230D → 令和7年240D → 令和8年255Dを確認しました。53090側の265D格子も240D→250D→265Dと同じ傾向です。借地権割合の記号は町丁内全域Dです。

前面道路を含む現地写真と外観写真の2枚を高解像度で取得して目視しました。北西の前面道路はアスファルトで敷地とほぼ同レベル、道路から玄関土間までは低いコンクリートが1段あるだけです。玄関ドア高約200cmと窓台高約90cmの2つを基準にクロスチェックして段差は約0.15m、上限を採っても0.2mでした。1m未満なので接道段差にも階段接道にも当たりません。 敷地の南東隅にコンクリートブロック造の門柱状の壁があります。横目地を数えると6段で、敷地地盤から天端まで約1.2mです。ただし土留めの高さは壁の全高ではなく左右の地盤差で判定するところ、壁の左側(敷地側の土間コンクリート、鉢植えが接地)と右側(隣地側の草地、雑草が壁の根元から生えている)がほぼ同レベルで、土を留めていません。土留め高は0.1m未満で、境界塀・門柱であって擁壁ではないと判断しました。

法面・養生シート・切土斜面はありません。前面道路に直接面していて旗竿地でもないため、竿部分の控除は不要です。左隣の赤茶色の建物とは外壁・屋根・雨樋・棟高がすべて別で隙間があり、連棟(棟割長屋)ではありません。 地形は国土地理院の1mレーザ測量データで周辺6点を実測し、標高0.0〜1.1mを確認しました。約250m四方でほぼ平坦な東京低地です。1m級の段差があればこの解像度のデータに現れますが、存在しませんでした。写真判定と一致しています。