【积算89.1%】东京都江户川区・瑞江站步行15分钟的独栋
物业概要
| 所在地 | 东京都江户川区江戸川1丁目 |
| 最近车站 | 都营新宿线 瑞江站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 89.1%积算 89.1% |
| 价格 | 1,580万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1966年12月建成(房龄59年) |
| 土地面积 | 58.52㎡ |
| 建筑面积 | 69.4㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 1,580万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,408万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,408万日元 |
| 物业价格 | 1,580万日元 |
| 积算比例 | 89.1% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 69.4㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1966年12月建成(房龄59年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +10.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 230,000 | — |
| 2025年 | 240,000 | +4.3% |
| 2026年 | 255,000 | +6.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
土地面积栏中有「共有持分3.3㎡×(1/1)」这样的私道负担记载，是否应予扣除是最先要判断的论点。同时江户川1丁目横跨4张路线价图的接合部，因此这是通过坐标校准确定位置的记录。
尚未确认的事项
- 是否扣除私道负担3.3㎡会使积算比率在89.1%与94.5%之间分歧。本站采用了保守侧的扣除。一分之一这一持分表述的实际含义(是自负部分，还是另一笔的单独所有)建议向中介确认。
- 前面道路为西北3.4米宽、不足4米，但刊登中没有后退的记载。若为42条2项道路则需要后退，有效宅地将减至53.72㎡左右。不过私道负担3.3㎡也可能已经是后退部分，那样就会重复扣除。需向区役所确认。
- 房龄59年的木结构，建筑积算价格按0日元计。虽为5K户型的空屋且可即时交付，但建筑状态与设备的运转状况建议在现场确认。刊登中没有翻修履历的记载。
- 所在地只公开到丁目、没有地番，路线价只能确定到街区9〜14番的范围。町丁全域的价格带为210D至310D，在此范围内积算比率会在73%至113%之间变动；不过在与刊登的到小学距离相符的范围内不会低于82%。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
都营新宿线「瑞江」站步行15分钟、位于东京都江户川区江户川1丁目的二手独栋住宅，售价1,580万日元。土地58.52㎡(实测)、建筑69.4㎡(实测)，木结构2层5K，1966年12月建成(房龄59年)。现状为空屋，可即时交付。
积算评估为89.1%。令和8年份继承税路线价为255,000日元/㎡(路线价图53099)，乘以有效宅地55.22㎡得1,408万日元。房龄59年，建筑积算价格为0日元，这个数字仅凭土地得出。路线价从令和6年230,000日元、令和7年240,000日元到令和8年255,000日元，2年上涨10.9%。
有效宅地取刊登的58.52㎡减去私道负担3.3㎡后的55.22㎡。刊登的记载是「共有持分3.3㎡×(1/1)」，即持分为一分之一，意味着没有共有人的自负部分。本站对私道负担采用分数表记时视为另一笔而不予扣除的处理，但判断一分之一不属于该例外，因此采用扣除一侧。不扣除时土地积算为1,492万日元、积算比率94.5%。无论采用哪一种都高于80%，结论不变。
此外前面道路为西北3.4米宽、不足4米，因此很可能是建筑基准法42条2项道路。刊登中没有后退的记载，但若按中心分摊后退0.3米、面宽约5米计算，需额外扣除1.5㎡，此时有效宅地为53.72㎡、积算比率86.7%。即使以最严格的方式叠加也维持在这一水准。不过私道负担3.3㎡也可能已经代表后退部分，那样就会重复扣除。
在位置确定方面，江户川1丁目横跨4张路线价图(53090・53091・53099・53100)的接合部，因此进行了坐标校准。由于路线价图没有文本层，我们以图像方式读取，并用国土地理院的地址API将图上的街区编号坐标化(江户川一丁目的9番・10番・13番・14番・17番・20番・1番)。刊登HTML的地图坐标距9番代表点约33米。从该点到江户川小学直线316米，与刊登的「江户川小学400米・步行5分钟」相符。
代表值采用保守侧的255D。物件附近的区划道路在53090一侧统一为265D，53099一侧为255D・275D・280D。町丁全域的价格带为210D至310D，最频值265D为积算92.6%，剔除离群值后的下限235D也有82.1%。低于80%的只有町丁东南端的死胡同210D和西端215D两条，但在那个位置到小学只有100多米，与刊登的400米矛盾，因此不是本物件的所在地。借地权比例符号在町丁内全域为D。
我们查看了含前面道路的现场照片和外观照片共2张。西北的前面道路是沥青路面，与宅地几乎同高，从道路到玄关地坪只有一级低矮的混凝土台阶。以玄关门高200厘米和窗台高90厘米两个基准交叉核对，落差约0.15米，取上限也只有0.2米。
宅地东南角有混凝土砌块的门柱状墙体，数横向砖缝为6层，从宅地地盘到顶端约1.2米。但挡土高度应以墙体左右的地盘差判定而非墙的全高——墙的左侧(宅地一侧的混凝土地坪，上面放着盆栽)与右侧(邻地一侧的草地，杂草从墙根长出)几乎同高，并未挡土。这是界墙和门柱，而非挡土墙。
左邻的建筑其外墙、屋顶、雨水管、屋脊高度都各自独立且有间隙，并非连栋(共用墙长屋)。国土地理院的1米激光测量数据在周边6点实测为标高0.0〜1.1米，约250米见方基本平坦，属于东京低地。若存在米级落差会在该分辨率的数据中显现，但并不存在。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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