【積算88.9%】神奈川県横浜市港南区・上永谷駅 徒歩8分の戸建

この物件は旗竿地です。区画図の寸法は北7.52m・西9.70m・東9.74m・南6.25mで、南東側に幅約2mの路地状部分が幅員4.00mの道路まで延びています。 掲載の73.19㎡との整合を取るため、旗の部分を台形(北7.52m・南6.25m・奥行9.72m)とみなして66.92㎡と読み、残る6.27㎡(幅約2m×長さ約3.1m)を竿として控除しました。ただし区画図の旗部分を長方形(7.52m×9.72m=73.09㎡)と読むと竿の面積がほぼゼロになり掲載面積とほぼ一致するので、その読み方なら控除は不要で積算割合は97.2%になります。保守側の66.92㎡を採っています。駐車場が「無」で通路は歩行用のため、当サイトが通常用いる「幅3m×奥行10m=30㎡」という目安は当てはめていません(寸法表記から竿は最大でも約6.3㎡です)。

当サイトは、竿が敷地面積の内側にある旗竿地は対象、通路が別筆で敷地面積の外にある形は対象外という線引きをしています。この物件は掲載の73.19㎡に路地状部分が含まれる形なので対象としました。 ただし路地状部分の幅が約2mです。横浜市建築基準条例には路地状敷地の幅員と長さに関する規定があり、建て替えの際にこれに適合するかは確認が必要です。長さは約3.1mと短いのですが、掲載に接道の方位・幅員の記載がないため、行政窓口での確認をおすすめします。

掲載HTMLの物件座標(駅の座標ではなく物件側の座標)を国土地理院のアドレスAPIで得た街区代表点と突き合わせたところ、上永谷1丁目26番まで33m、27番まで54m、25番まで69mで、26番・27番の街区内に入ります。 この2街区の区画道路は令和8年でいずれも170Dです。北側の幹線が175D、東隣の15・16・17番の帯が155Dから160D。仮に最も低い155Dを採っても有効宅地66.92㎡×155,000円=1,037万円で積算81.0%となり80%を割らず、175Dなら91.5%です。帯の選択は結論を変えません。3年分はいずれも同一図66089の同じ区画道路を目視で追跡し、令和6年・令和7年が165D、令和8年が170D(幹線は170D→175D)を確認しました。借地権割合の記号は3年ともDです。

SUUMO掲載の実写4枚を1440ピクセルで取得し、実コンテンツ1007×760を4倍から8倍に拡大して目視しました。 東側の隣地境界はコンクリートブロック擁壁とメッシュフェンスです。ブロックの横目地を8倍拡大で数えると敷地地盤から天端まで3段から4段(1段20cm規格)で、土留め高は約0.6mから0.7mです。天端の笠木の上は砂利敷きで隣地(新築の濃紺とグレーの煉瓦調住宅)の地盤とほぼ同レベルになり、それ以上はメッシュフェンスだけです。クロスチェックとして同じ距離にあるメッシュフェンスの見付高と比べても壁面はその1.1倍から1.2倍程度で、高さ600から800のフェンスと整合します。上限を採っても0.7m台で1m未満です。 玄関側は門柱・ポスト付きの金属フェンスの直後から玄関ポーチまで土間コンクリートが段差なく続いており、階段も蹴上げも土留めも写っていません。道路(路地状部分)と敷地の高低差はゼロから0.2m程度です。

一方、西側の隣地境界は大きな常緑低木に地盤線が隠れており、ブロック塀は見えるものの土留め高を推定できませんでした。ここは未確認のまま残っています。 前面道路の写真の切り分けにも注意が要りました。掲載写真のうち緑帯と横断歩道のある区画街路の1枚は、ガードレールの裏に0.5mから1m程度の落差がありますが、これは駅方向の周辺街路であって、区画図が示す本物件の接道(幅員4.00mの道路と幅約2mの路地状部分)ではありません。別の1枚に写る幅3mから4m程度の緩い上り勾配の路地が接道と整合し、路面は連続していて階段はありません。

地形は国土地理院の1mレーザ測量データで物件座標の周辺80m四方を実測しました。標高58.5mから70.8mで、東へ約10%から12%の勾配があります。上永谷1丁目は宅地の間に0.5mから1m級の段差が生じやすい地形です。 実際、同じ2026年8月30日に当サイトが評価した上永谷1丁目の別の土地(1,580万円・118.55㎡)は、前面道路側に土留め高約2.5mの間知石積み擁壁と約16段の階段接道があり除外しています。この物件については写真の範囲で1mを超える土留めは確認されませんでしたが、西側境界が未確認であることと合わせて、現地確認をおすすめします。